Проблеми оренди нерухомості в Україні та їх подолання в умовах карантину
Карантин негативно вплинув правовідносинах оренди комерційної нерухомості. Власники об'єктів та орендарі опинилися в однаково невигідних умовах.
Про проблеми орендарів та орендодавців, а також урегулювання спірних питань розповів Тимофій Сікорський, партнер юридичної фірми «Салком».
Проблеми орендарів
Більшість орендарів мають припинити роботу підприємств. В результаті оренда приміщень практично позбавлена економічного змісту. Багато орендарів не потрапили під пряму заборону роботи, проте в умовах зниження кількості відвідувачів ситуація для таких орендарів не набагато краща.
Проте рано чи пізно обмежувальні заходи буде знято і, як завжди, буває після кризи, спостерігатиметься підйом. Тому для орендаря є певний сенс утримати права оренди якомога більший термін за умови, якщо можна буде не платити за оренду взагалі або платити менше.
Для цього 30 березня Верховна рада України ухвалила Закон 3275, який звільнив орендарів, які опинилися під обмежувальними заходами, від сплати орендної плати з початку карантину (тобто з 12.03.2020) та до його завершення. Підстава звільнення від сплати — ч.6 ст. 762 ЦК України, згідно з якою наймач звільняється від плати за період, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Однак ця пільга не звільняє від плати за комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати.
Проблеми орендодавців
Власники навряд чи зможуть стягнути орендні платежі зі своїх орендарів у найближчі 3-6 місяців. Навіть стягнення плати за комунальні послуги та експлуатаційні витрати буде утруднено через спробу орендарів не платити за посилання на прийнятий нещодавно Закон 3275. Більше того, судова тяганина вимагатиме організаційних витрат та часу.
Водночас, власники не зможуть знайти інших орендарів на свої площі в період карантину. Тому наявність орендаря, який так чи інакше сплачує хоч якісь платежі або гарантує, що сплатить їх пізніше, є кращим варіантом, ніж просто законсервувати приміщення.
Спеціально для власників Закон 3275 передбачив звільнення від плати за землю та податку на нерухоме майно за нежитлові об'єкти за березень 2020 року та відстрочку щодо сплати цих податків за квітень 2020 року на два місяці (до червня 2020 року).
Вирішення суперечок
Як правило, під час укладання договорів оренди сторони приділяють мало уваги положенням щодо врегулювання спорів. Зазвичай договори оренди мають типовий пункт, всі розбіжності вирішуються шляхом переговорів (з таким успіхом цей пункт взагалі можна не включати). Проте за умов карантину саме переговори виявилися тим інструментом, який, на відміну судового механізму, може реально задовольнити інтереси обох сторін договору.
Для успішного та фінансово взаємовигідного вирішення спору потрібно виконати такі дії:
- Проаналізувати умови договору оренди та історію орендних правовідносин у кожному конкретному випадку. Потрібно обов'язково виявити свої сильні позиції для переговорів. Щодо слабких позицій потрібно знайти шляхи їхнього посилення. Типовими сильними позиціями для орендаря є можливість посилатися на форс-мажорні обставини; норма ч.6. ст. 762 Цивільного кодексу України, яка звільняє орендаря від орендної плати, якщо він не міг використати приміщення внаслідок обставин, за які він не відповідає; відсутність ефективного механізму стягнення боргу. Зазначена норма набула сильного нормативного підкріплення у зв'язку з прийняттям Верховною Радою Закону 3275. Типовими слабкими позиціями для орендаря є: суттєві фінансові вкладення у ремонт та оздоблення приміщення, які неможливо забрати із собою; наявність гарантійної суми коштів, що була сплачена на початку оренди та яку власник може забрати; загроза «зіпсувати» відносини з власником та побоювання дострокового виселення.
- Сформулювати собі кілька варіантів вирішення ситуації, які ви допускаєте прийнятними. Вибирати найбільш реалістичний варіант, т. е. той, який ймовірно погодиться і другий бік договору.
- Провести переговори в режимі онлайн з другою стороною договору та досягти домовленості про врегулювання ситуації.
- Обов'язково укласти між сторонами угоду про врегулювання правовідносин із відкладною умовою, яка діятиме до завершення карантину. Враховуючи, що судовий захист в умовах карантину не можна назвати дієвим та швидким, радимо підготувати та провести переговори з контрагентом, та підписати угоду про врегулювання правовідносин.
В даний час спостерігається загальна тенденція до пошуку взаємовигідного варіанта вирішення ситуації з орендними правовідносинами, про що свідчать законодавчі ініціативи, спрямовані на підтримку бізнесу в умовах карантину та нещодавно анонсоване рішення власників великого торгово-розважального центру про не стягнення орендної плати за час простою за умови простою юридичного доказу. Тому в умовах такого тренду знаходження виходу із ситуації шляхом переговорів є цілком реалістичним сценарієм.
Раніше експерти компанії CBRE підготували прогноз попиту на складську нерухомість як у короткостроковій, і у довгостроковій перспективі під час карантину.
Підготував: Олександр Бєлов