Прогноз попиту на складську нерухомість
Експерти компанії CBRE підготували прогноз попиту на складську нерухомість як у короткостроковій, так і довгостроковій перспективі в період карантину.
Складські послуги зараз дуже потрібні, ніж будь-коли раніше, що дозволить більшості операторів логістичних та складських послуг залишатися «на плаву» протягом усього періоду кризи. Основним фактором, що зумовлює високу вакантність, є нова пропозиція, яка має бути введена в експлуатацію протягом наступних шести місяців.
Згідно з останнім звітом CBRE MarketFlash, приблизно 60% нової пропозиції у світі, яка була введена у 2019 році, була поглинена до кінця року, чого, ймовірно, не слід очікувати у 2020 році. Таким чином, орендарі матимуть перевагу, оскільки темпи зростання орендних ставок уповільнюються.
Існує ймовірність, що девелопмент нових проектів цього року буде уповільнено, особливо якщо через епідемію COVID-19 буде продовжено карантин і будівельні роботи не продовжуватимуться. Процес запуску девелопменту існуючих проектів також буде припинено у зв'язку з обмеженою роботою муніципальних органів та затримкою обробки дозвільної документації.
У короткостроковій перспективі на ринку складської нерухомості очікується несприятливий прогноз, однак у довгостроковій наслідки COVID-19 можуть активізувати попит трьома різними шляхами:
- Щоб забезпечити достатній рівень запасів для швидкого задоволення попиту, рітейлери наполягатимуть на тому, щоб у постачальника на складі зберігалися великі обсяги товару, тим самим збільшуючи попит на складські приміщення.
- У другому випадку відбувається регулювання ланцюгів постачання. Ланцюжки поставок, які залежать від Китаю, були перервані у зв'язку з пандемією COVID-19, а США додатковим чинником стало запровадження мит.
- Інші фактори, такі як зростання вартості робочої сили та проблеми інтелектуального капіталу, також можуть призвести до того, що компанії утримуватимуться від здійснення своєї діяльності в Китаї та інших частинах Азії, Мексики та навіть США, особливо у міру вдосконалення автоматизації.
В Україні в умовах карантину відбувається переформатування ринку споживача у бік здійснення покупок онлайн. Зараз найбільшим попитом фіксується в компаніях із сфер продуктового рітейлу, фармацевтичної дистрибуції та в сегменті e-commerce. Так, на сьогодні продуктовий ритейл та його логістика зараз переживають «пік» продажів. За інформацією від гравців ринку, на 40–50% вище, ніж продаж у новорічний піковий сезон. Ця тенденція йтиме на спад, адже купівельна спроможність споживача знижуватиметься в умовах кризи і споживчий кошик ставатиме більш бюджетним.
Готельно-ресторанний бізнес і рітейл, що реалізують більшість своїх продажів офлайн (переважно фешн-рітейлери), сьогодні зазнають різкого їх падіння. У зв'язку з карантинними заходами та закриттям ТРЦ такі компанії зазнають значних збитків. Магазини, які генерували продаж саме у фізичних локаціях, намагаються перенаправити споживача на свої веб-сайти для онлайн-покупок. Варто відзначити, що в онлайн-форматах спостерігається велика конкуренція, де сформувалися гіганти онлайн-продажів, тому не всі рітейлери можуть легко перейти від формату до іншого. Такі компанії потребують знижки на оренду в складському сегменті, щоб мати можливість забезпечити свою життєдіяльність.
Наталія Сокирко, директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:
«Сьогодні спостерігається додатковий попит саме від продуктових рітейлерів, фармацевтичних компаній та e-commerce. Такі компанії шукають додаткових площ терміном на найближчі 6–12 місяців. Наприклад, нещодавно Арт-завод «Платформа» безкоштовно надав онлайн-рітейлеру Rozetka приміщення площею 10 тис. кв. м. для їхнього використання під складські площі. Крім того, е-commerce оператори в основному не потребують великих площ, адже товари на складах не затримуються для тривалого зберігання, а фасуються на замовлення для доставки додому споживачам. Додатково зростає попит на послуги логістичних операторів, які обслуговують усі вищезгадані сектори».
Поширення COVID-19 та пов'язані з ним карантинні заходи збільшить частку електронної комерції у загальній структурі торгової нерухомості. Як і протягом останніх десяти років, e-commerce знову стане каталізатором попиту і призведе до зрушень і змін на ринку складської нерухомості протягом наступного циклу. Наталія Сокирко вважає, що е-commerce стимулюватиме попит на формат складів у межах міста. Протягом 2020 року можуть бути укладені угоди щодо придбання колишніх промислових об'єктів у місті для переобладнання під складські приміщення, оскільки на ринку є вже кілька прикладів придбання таких об'єктів з метою складського редевелопменту. Щодо існуючих складських проектів на стадії девелопменту, поки будівництво не скасовують, а запланована нова пропозиція має вийти на ринок у заявлені терміни.
Припускаємо, що гравці на ринку намагатимуться скористатися моментом паніки та погіршення економічної ситуації для придбання земельних ділянок під девелопмент своїх built-to-suit проектів із більш пільговими чи зниженими цінами.
Попит на товари, придбані онлайн, особливо продукти харчування, стимулюватимуть потребу в дистриб'юторських послугах набагато швидшими темпами, ніж у поточному циклі. Наприклад, за останні кілька тижнів постачання з-за кордону в Україну не припинилося, але суттєво подорожчало. Ми спостерігаємо тенденцію, коли рітейлери намагаються заповнити свої складські площі імпортованим товаром за «старою» закупівельною ціною через зростання курсу валют. Водночас, деякі компанії опинилися у скрутній ситуації саме через припинення роботи державних служб, які відповідають за отримання відповідних ліцензій, безперебійної роботи на державному митному кордоні та інших служб.
«Наразі є дуже важливим фактором сприяння держави у питаннях, що впливають на регулювання курсу валют національним банком, своєчасне видання податковою службою всіх необхідних ліцензій та чіткого регулювання роботи митної та прикордонної служб», — зазначає Наталія Сокирко.
В умовах жорстких карантинних заходів та світової економічної кризи купівельна спроможність знижуватиметься, а вартість споживчого кошика ставатиме більш бюджетною. Тому, прогнозовано, зростання попиту продовольчих рітейлерів на короткострокову оренду складів з часом спаде, особливо щодо зберігання продукції, що імпортується. Ймовірно, згодом, рітейлерам буде необхідно переорієнтувати свої продажі у бік реалізації необхідних та більш бюджетних продуктів.
Раніше аналітики компанії CBRE провели дослідження динаміки орендних ставок та вартості активів під впливом пандемії COVID-19.
Підготував: Олександр Бєлов