Як СOVID-19 вплине на світовий ринок нерухомості
Аналітики компанії CBRE провели дослідження динаміки орендних ставок та вартості активів під впливом пандемії COVID-19. За основу взяли пікові рівні у США та низькі точки після подій 11 вересня 2001 року та під час глобальної фінансової кризи 2007–2009.
Близько двох років орендні ставки знижувалися від пікового рівня до найнижчої точки і близько шести років відновлювалися до базового значення. А вартість активів значно швидше відновилася на всіх ринках комерційної нерухомості, включаючи рітейл, оскільки зміцнення ставки капіталізації на тлі падіння процентних ставок компенсувало повільне відновлення орендних ставок.
Огляд впливу на основні сегменти
Готельна нерухомість
Очікується різке зниження попиту на номери будь-якої цінової категорії. Перед початком спалаху пандемії COVID-19 CBRE прогнозували зниження рівня RevPAR (коефіцієнт середньої прибутковості одного номера) на 0,1% в американських готелях. Згідно з переглянутими прогнозами, падіння RevPAR оцінюється в 37% у 2020 році. Найбільший спад очікується у другому кварталі, коли середня доходність одного номера може знизитися на 60%.
Складська нерухомість
Орендна активність знизиться у короткостроковій перспективі, оскільки орендарі займуть вичікувальну позицію та можуть виникнути проблеми з відвідуванням об'єктів потенційними орендарями чи інвесторами. Однак, враховуючи високий попит на складські площі, орендна ставка, ймовірно, залишиться стабільною. У довгостроковій перспективі складська нерухомість, ймовірно, демонструватиме позитивну динаміку. Цьому можуть сприяти більш безпечні ланцюги постачання та потреба у збільшенні продовольчих запасів, зростання сектору e-commerce, оскільки люди купують більше у форматі онлайн та подальше збільшення попиту на формат last mile storage та холодні склади, де пропозиція залишається обмеженою.
Офісна нерухомість
Орендна активність у короткостроковій перспективі знизиться, оскільки орендарі будуть у режимі очікування. Найбільший вплив ситуація буде на ринки нафтогазової промисловості та туристичної індустрії, але загалом більшість галузей демонструватиме спад принаймні в короткостроковій перспективі.
Торгова нерухомість
Відчує найнегативніший вплив вірусу. Загалом негативна ситуація пов'язана із закриттям фізичних торгових центрів, ресторанів, спортзалів та розважальних зон, при цьому спостерігається стрімке зміцнення продовольчого та фармацевтичного секторів. Проте, CBRE очікує на швидке відновлення роздрібного товарообігу в 2021 році завдяки відкладеному попиту у споживачів. Підтвердженням цього є стрімке відновлення торгівлі в Китаї сьогодні, де населення починає повертатися до нормального життя після карантинних заходів.
Житлова нерухомість
У цілому нині структурні зміни у попиті залишаються сприятливими для сектора, хоча ймовірно короткочасне ослаблення попиту як у елітну нерухомість і натомість відкладення покупок, як і нерухомість класу У і З, що пов'язані з зменшенням доходів працівників із низьким заробітком у цій ситуації.
Прогноз
Загалом не очікується суттєвих змін у короткострокових ринкових умовах. Найбільше постраждають сфери, що підлягають закриттю на час карантину, зокрема готельний та торговий ринки нерухомості. По операціях спостерігається практика запитів на переоцінку, хоча поки що кількість реальних випадків зниження ціни досить невелика. Загалом найближчим часом очікується зменшення кількості завершених угод.
Оскільки в багатьох країнах введено фіскальне та монетарне стимулювання, до того ж, існуюча криза не є банківською/фінансовою, а також, враховуючи швидке відновлення економіки Китаю – є всі передумови для оптимістичного прогнозу набагато швидшого повернення до докризового рівня, ніж у глобальну фінансову кризу. 2007-2008 рр.
Підготував: Олександр Бєлов