Неліквідний об'єкт нерухомості очима фахівця
На думку фахівців, неліквіду на сьогоднішньому ринку не так уже й мало — від 3 до 5% від кількості об'єктів, виставлених на продаж. Говорячи про такі квартири та приміщення, багато ріелторів сприймають питання досить спрощено. На їхню думку, питання ліквідності зрештою зводиться до ціни. Філософія проста: якщо ціна вигідна — об'єкт буде продано неодмінно, якими недоліками це приміщення не мало б. Однак насправді не все так просто, як здається на перший погляд. І, як показує практика, не такий вже й список об'єктів, від спроб продати які відмовилися навіть досвідчені фахівці.
Зрозуміло, що в категорію неліквіду традиційно потрапляють квартири та приміщення, що знаходяться відверто у поганому технічному чи просто аварійному стані. Насправді якісний склад об'єктів, які фахівці відносять до розряду неліквідних, — значно ширший.
Спрощено такі об'єкти можна розділити на три основні категорії:
- приміщення неліквідні за технічним станом;
- приміщення неліквідні за територіальною ознакою;
- і найкаверзніша категорія — з юридичної чистоти.
До перших належать квартири та інші приміщення, що вимагають серйозного втручання будівельників та оздоблювальників. Як правило, вони тяжіють до горищних або напівпідвальних поверхів, що гарантує в них неабияку вогкість і, як наслідок, дорожнечу і водночас недовговічність будь-якого, навіть найякіснішого, ремонту.
Сюди часто відносять квартири з проблемними сусідами. До останніх, до речі, далеко не завжди ставляться сусіди буквально. Це не обов'язково має бути п'яниця і бешкетник, що живе поверхом вище, або філія циганського табору в сусідній квартирі. Тим більше, що такі обставини на перегляді не виявиш. Неприємним сусідством може бути і розташована за 10 метрів від вікна квартири АЗС, запашний дворовий сміттєзбірник або пункт прийому склотари біля під'їзду.
Серед неліквідних об'єктів за територіальною ознакою дуже мало житлової нерухомості. Здебільшого це виробничі площі, що здаються у найм. Розташовані вони найчастіше в глибині промзон, а то й зовсім на території підприємств, що охороняються. Як правило, вони відрізані від громадського транспорту, і можуть знайти свого орендаря лише в тому випадку, якщо діяльність фірми, яка передбачає оренду цієї площі, не пов'язана з прийомом відвідувачів, постачанням сировини та витратних матеріалів, а більшість співробітників має свій транспорт.
Нарешті, третя, найнеприємніша в роботі категорія — це об'єкти нерухомості зі складною історією та заплутаною юридичною ситуацією. Це об'єкти, які продаються за дорученням; з нез'ясованим правом наслідування; з неповним комплектом правовстановлюючих документів, що перейшли у власність банку на правах застави тощо. Робота з ними пов'язана з ризиком втягнутися в судовий розгляд або просто затягнути оформлення угоди на довгі місяці до з'ясування всіх правових моментів, тим самим позбавивши себе можливості займатися іншими об'єктами нерухомості — вигіднішими.
Ще однією категорією об'єктів, проблемних з погляду їхнього продажу, є квартири та інші приміщення первинного ринку нерухомості. Характерно, що не всі вони на момент оголошення про продаж є реальними. Тут досить великий відсоток так званих уявних об'єктів, які існують на папері, але не існують насправді.
Це означає, що гроші в цю квартиру вже проінвестовані, але сам будинок не зданий в експлуатацію, а то й зовсім знаходиться на стадії котловану або проекту. Причому в більшості випадків достовірної інформації щодо термінів здавання таких будинків немає. Кількість довгобудів у країні із зв'язку з кризою, на жаль, збільшується. Відповідно, зростає і кількість квартир, які є інвестиціями в замороженому вигляді. Тобто зрозуміло, що рано чи пізно їх буде здано в експлуатацію, але за термінами немає жодних гарантій.
Виникає природне питання: «Як же має вчинити ріелтор, перед яким стоїть завдання зробити неліквідний об'єкт ліквідним?»
Насамперед, фахівець з нерухомості має правильно зрозуміти ситуацію. Якщо зовні благополучне приміщення виставлене на продаж за сміховинною ціною, фахівець не повинен поспішати. Власник, який виставив лот на продаж нібито вимушено або через складну економічну ситуацію, може і не назвати вам справжню причину низької ціни. Тим більше, що багато зовнішніх обставин при перегляді не завжди очевидні.
Ще одна ознака, яку має насторожити рієлтора, — це вказівка на якісь зовнішні обставини, через які продавець прагне провести угоду в стислі терміни. Аж до обіцянки надати деякі документи, що бракують, після її проведення. Для досвідченого рієлтора така ситуація має бути сигналом до того, що об'єкт вимагає особливо ретельної перевірки. Якщо таким об'єктом виявляється квартира, корисно після зустрічі з власником визначити можливість поговорити з сусідами, з дільничним. Не зашкодить і консультація інженера-будівельника, який знає особливості конструкції будівлі.
До речі, ознаки нового ремонту, зробленого незадовго до передбачуваного продажу, теж повинні бути сигналом до особливо ретельної перевірки стану квартири. Під новими шпалерами може ховатися три дні тому заклеєний грибок, а можуть виявитися і тріщини, особливо в тому випадку, якщо поблизу старого будинку нещодавно розпочалося будівництво. Слід не полінуватися оформити офіційний запит агентства до ЖЕКу чи керівництва кооперативу з приводу майнових прав та кількості осіб, прописаних на даній площі. А також звернутися до БТІ.
Ріелтор повинен розуміти, що якщо дані, внесені продавцем до договору, недостовірні, це дає підстави не лише розірвати угоду, а й притягнути останнього до відповідальності згідно з чинним законодавством.
Що стосується територіальної не ліквідністю необхідно дати раду транспортної схемою, інтервалах руху маршруток, муніципального транспорту та інших особливостях цієї території. Поширені аргументи, такі як «тихе місце», «зелена зона» можуть мати і зворотний бік медалі, у вигляді необхідності добиратися 30 хвилин пішки до кінцевої зупинки маршрутки, що курсує з інтервалом годинника. Однак цей аспект важко приховати. При розгляді варіанта покупки він зазвичай очевидний.
Особливо варто зупинитися на категорії квартир, які реалізують банки.
В умовах непогашення кредитів сьогодні на ринку багато об'єктів нерухомості, які перейшли у власність банку на правах застави. Хоча на сайтах великих банків такі квартири здебільшого позначені.
Самі собою ці об'єкти цілком законні тому, що побудовані з допомогою банківських інвестицій у будівництво, а фізична (юридична) особа через кризи, банкрутства втратило можливість своєчасно гасити кредит. Банк, який не отримав своєчасну оплату, нерідко розриває договір із позичальником і виставляє квартиру на продаж.
Як правило, банк сам ініціює питання про розірвання договору та примусовий продаж нерухомості, до суду такі справи доходять рідко. Проблемою є те, що в таких випадках найчастіше доводиться примусово виселяти постраждалих господарів, які ще сподіваються залагодити стосунки з банком. І ріелтор тут не може не виявитися втягнутим у протистояння сторін.
Джерело SV Development.