Ринок нерухомості України: стан та прогнози (квітень 2020)
Сьогодні ситуація на ринку комерційної нерухомості краща, ніж у кризу 2008 року та у 2014–2015 роках.
Про це йдеться в огляді CBRE «Ринок нерухомості України: що відбувається і на що чекати»
- Економіка зараз більш збалансована, ніж 5 років тому. Це стосується насамперед економічно обґрунтованого курсу гривні щодо інших валют, що значно впливає на значення орендних ставок. Не варто очікувати на його падіння в 3 рази, як це було в 2014–2015 рр., хоча певні коливання в діапазоні 10–20% вплинуть на значення орендної ставки в майбутньому.
- На ринку відсутня «бульбашка», тобто коли орендні ставки значно завищені. У 2019 році пропозиція та попит були збалансовані на ринку торгової нерухомості, а в сегментах офісної та складської нерухомості попит навіть перевищував пропозицію. Окремо треба сказати, що девелопери та власники комерційної нерухомості зараз не закредитовані як у 2008 році.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу, CBRE Ukraine:
«З огляду на більш здоровий стан економіки, порівняно з минулими кризами, є всі передумови вважати, що криза триватиме недовго за умови, що карантинні заходи виявляться успішними і завершаться за кілька місяців. Після цього очікується відносно швидке відновлення та повернення до докризового стану. Тому давайте розглянемо ситуацію у кожному сегменті комерційної нерухомості та спробуємо передбачити можливі сценарії розвитку подій».
Торгова нерухомість
Ситуація
Закриті торгові локації та цілі ТРЦ, крім продуктових магазинів та аптек. Орендарі вже масово почали вести переговори про нові «карантинні» умови з орендодавцями. Доходи від оренди у ТРЦ впали практично до нуля. Оскільки майже всі магазини закриті, власники торгівельної нерухомості масово скорочують або відправляють у відпустку персонал власним коштом.
Орендарі зіткнулися з безпрецедентним недоотриманням доходу від бізнесу та збитків, на відшкодування яких знадобиться багато місяців навіть після закінчення кризового періоду. За умови, що карантин не триватиме до літа, продаж має відновитися до кінця року. Нові колекції, які вже були замовлені або завезені орендарями, переважно це стосується фешн-рітейлу, доведеться відразу розпродувати за низькою ціною, що ще збільшить втрати орендарів.
Прогноз
За аналогією з попередніми кризами власники регулюватимуть, і вже регулюють відносини з орендарями «в ручному режимі» – індивідуально з кожним, підписуючи короткострокові додатки до основних договорів, на якийсь час до стабілізації ситуації. Якщо термін карантину продовжиться, почнеться масова переорієнтація споживача на онлайн-рітейл, хоча деякі рітейлери вже сьогодні змінюють свої офлайн формати на онлайн. Загалом це черговий удар по традиційному рітейлу, враховуючи і так постійний тиск з боку e-commerce. Тому слід очікувати ще більшого охолодження інвестиційного попиту цього сегменту – як у глобальному, і локальному рівні.
Офісна нерухомість
Ситуація
На даний момент не спостерігається скорочення кількості орендарів, а переговори щодо оренди нових офісних приміщень, які розпочалися до введення карантину, продовжуються. Однак частина орендарів, у зв'язку зі скороченням операційної діяльності, направила орендодавцям запити щодо зменшення орендної ставки на період карантину.
Плани щодо розширення площ існуючими орендарями призупинено, точково відбувається скорочення персоналу. Цілком можливо, що практика запитів на поступки з боку власників набиратиме обертів, але в менших масштабах, ніж у рітейлі.
Прогноз
Незважаючи на більший «запас міцності» офісного сегменту, якщо карантин затягнеться, бізнес почне скорочуватися та згортатися. Це може призвести до скорочення орендних площ і збільшить кількість переїздів у бюджетніші локації, а також призведе до відчутного зниження ставок оренди на офісні площі та зупинки девелоперської активності на ринку. При цьому навіть така песимістична картина не повинна бути тривалою, тому що віддалена робота не зможе витримати довгострокової перспективи і попит на офіси повернеться, як ситуація з вірусом стане контрольованою.
Складська нерухомість
Ситуація
Активізувався попит на складські приміщення з боку продуктового рітейлу, фармацевтики та e-commerce. Це, у свою чергу, дозволить збалансувати структуру попиту на складські площі через просідання інших категорій орендарів.
Більшість орендарів поки не піддаються паніці, а деякі продовольчі рітейлери, на тлі збільшення попиту на споживчі товари, що потребують додаткових площ. Не всі орендарі ініціювали переговори щодо запровадження пільгових умов на період карантину. Це один з небагатьох сегментів комерційної нерухомості, де орендні ставки, в основному, були зафіксовані в гривні.
Прогноз
Сегмент складської нерухомості має найкращі шанси вийти «сухим із води» та швидко оговтатися від кризи, порівняно з іншими секторами нерухомості, особливо за умови незатяжного карантину. Але варто зазначити, що у зв'язку з девальвацією призупиниться відновлена практика прив'язки орендної ставки до долара, яка знову стала популярною з 2019 року. Це, у свою чергу, відштовхне перспективу нового девелопменту на ринку, ймовірність якої з'явилася наприкінці 2019 року – початку 2020 років.
Житлова нерухомість
Ситуація
У приватних розмовах девелопери житлової нерухомості зазначають, що одразу після швидкого зниження курсу гривні з 25 до 28 грн. за долар стався певний сплеск активності у бюджетному сегменті – потенційні покупці прискорили ухвалення рішення про купівлю, щоб не втратити свої заощадження. Однак в інших сегментах житла після стабілізації курсу в діапазоні 28-28,5 грн. за долар, продажі суттєво знизилися.
Прогноз
Ймовірне скорочення попиту орендне житло. Затяжний карантин змусить багатьох орендарів взагалі відмовитися від оренди, або вимагати в орендодавців зниження чи скасування орендної плати на період карантину. Це з скороченням доходів чи втратою роботи. За часів кризи 2014–2015 років. попит на новобудови був рекордний, тому що люди таким чином намагалися зберегти свої заощадження від стрімкої девальвації. Цілком можливо, що ситуація може повторитися за умови подальшого ослаблення національної валюти.
Інвестиційний ринок
Ситуація
Спостерігається зупинення інвестиційної активності до стабілізації ситуації. Паралельно з цим на ринку вже заявили про себе спекулятивні інвестори, які шукають об'єкти із суттєвим дисконтом від ринкової вартості.
Прогноз
Цікава тенденція спостерігається у сегменті угод щодо придбання об'єктів нерухомості, ціна за якими формувалася у гривні. Продавці та покупці готові йти на взаємні поступки та зближувати свої початкові позиції. У зв'язку з цим прискорився процес узгодження ціни та процес укладання угод. Так, з боку продавця відчутна загроза різкого зниження ціни у зв'язку з економічною кризою, а з боку покупця – ризик знецінення національної валюти.
Нагадаємо, Верховна Рада України зобов'язала власників комерційної нерухомості йти на поступки орендарям у питанні зменшення орендних ставок на час карантину.
Підготував: Олександр Бєлов