Законодавчий ринок нерухомості: нові правила, нові труднощі
Останній рік був активним у плані законодавчих ініціатив, які прямо чи опосередковано впливають на вітчизняний ринок нерухомості. Журналісти ІАП «Столична нерухомість» вирішили розібратися, що на нового чекає операторів і приватних інвесторів після набуття чинності нових законів.
Одним із важливих законів, який набуде чинності вже у серпні цього року, є Закон № 2258-IV «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, отриманих злочинним шляхом, або фінансуванню тероризму».
Відповідно до цього Закону, з 20 серпня 2010 року суб'єкти підприємницької діяльності, які надають посередницькі послуги під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості, стають суб'єктами фінансового моніторингу та зобов'язані подавати інформацію про угоди понад 400 тис. грн. (Приблизно 50 тис. дол. США).
При цьому, за словами експертів, не всі оборудки понад 400 тис. грн. обов'язково будуть «моніторитися», а лише ті, які викликають підозру у ріелтора.
«Отже, основною умовою для пробачення ріелторами моніторингу є суб'єктивний фактор – наявність чи відсутність підозри у ріелтора. Робота з визначення таких критеріїв наразі проводиться фахівцями Державного комітету фінансового моніторингу України», - розповідає Світлана Бовсуновська, Голова комітету із законодавства, юридичних питань та стандартизації Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України.
Тобто, по суті, рієлтор сам визначає чи потрапляє та чи інша угода під його моніторинг. За неналежне виконання своїх обов'язків суб'єкт фінансового моніторингу нестиме адміністративну та кримінальну відповідальність.
При цьому згідно зі ст. 6 п.15 цього Закону, інформація про проведені угоди в компанії має тепер зберігатись не 3 роки, як це було раніше, а 5 років.
Природно, що небажання клієнтів потрапити під фінансовий моніторинг призведе до заниження ними офіційної вартості квартир до 399 999 грн. «Така ситуація може призвести до того, що на кінець року за статистичними даними середня договірна вартість угод за різними сегментами ринку нерухомості буде набагато нижчою від реальних ринкових цін. Це доведе те, що прикордонний розмір 400 тис. грн. – це боковий вівтар, який суттєво зменшить грошові надходження до бюджету від оплати клієнтами держмита та пенсійного збору при операціях з купівлі – продажу нерухомості», - каже С. Бовсуновська.
При цьому, можливо, багато клієнтів будуть вдаватися до послуг «сірих» ріелторів.
За словами Вадима Манжелія, начальника юридичного відділу Першої ріелторської групи, на сьогоднішній день складно говорити про те, наскільки велика ймовірність усунення пріоритетів клієнтів на користь здійснення фінансових операцій за допомогою «сірих» ріелторів.
«Так важливу роль на ринку нерухомості відіграватиме принципова позиція продавців об'єктів нерухомості. Якщо продавець піде на зустріч покупцю з сумнівним джерелом доходів і знизить суму угоди до необхідних 400 тисяч гривень, він сам наражає себе на ризик зіткнутися з проблемою ціни договору, за яким вже він виступатиме в ролі покупця (якщо його продавець наполягатиме на реальній сумі угоди ). Крім цього, найчастіше в угодах з купівлі-продажу об'єктів нерухомості, крім рієлтора, беруть участь й інші, визначені Законом №2258-VI, суб'єкти первинного фінансового моніторингу: адвокати, аудитори, нотаріуси тощо. Слід зазначити, що в силу законодавства , нотаріуси у будь-якому випадку братимуть участь в угодах щодо відчуження нерухомості», - каже експерт.
«Таким чином, якщо клієнт, маючи на меті уникнути «попадання під моніторинг», звернеться до «сірого ріелтора» та отримає від нього необхідний спектр послуг, то все одно такі дії не гарантують клієнту досягнення бажаного результату у зв'язку з можливою відмовою від проведення угоди будь-яким іншим суб'єктом первинного фінансового моніторингу (у т. ч. нотаріусом)», – зазначає В. Манжалей.
Але у ріелторів, крім обов'язків, згідно із Законом, з'являється й низка можливостей. Так, згідно зі ст. 6 п. 7, «суб'єкт первинного моніторингу (в даному випадку ріелтор – прим. ред.) з метою накладених на нього зобов'язань, має право звертатися до органів виконавчої влади, правоохоронних органів, Національного банку України, до юридичних осіб, які перебувають в установленому законодавством порядку інформують про результати такого запиту.
«Ріелтори будуть зобов’язані проводити ідентифікацію клієнтів. Для клієнтів – фізичних осіб необхідно перевірити паспортні дані, з'ясувати місце проживання, ідентифікаційний код (для підприємців – ще й з'ясувати дані про державну реєстрацію, банківські реквізити). Для клієнтів – юридичних осіб треба буде з'ясувати: назву організації, її місцезнаходження, дані про держреєстрацію, органи управління та їх склад, дані про осіб, уповноважених розпоряджатися рахунками та майном, код ЄДРПОУ, банківські реквізити», - пояснює Євген Карпов, юрист ЮФ "Астерс".
За словами С. Бовсуновської, Законом передбачено можливість офіційного отримання ріелторами необхідних для проведення угоди довідок, але для цього необхідно ще розробити та прийняти окремий документ, який визначить механізм отримання необхідних ріелторам документів.
«Нічого страшного у фінансовому моніторингу немає. Адже до цього Закону ріелтори як суб'єкти підприємницької діяльності перебувають на обліку в органах Пенсійного фонду, Податкової адміністрації, статистики. А тепер необхідно буде стати ще одним органом – Держфінмоніторингом», - пояснює С. Бовсуновська.
За словами Є. Карпова, «Закон про легалізацію передбачає для рієлтора можливість і навіть обов'язок відмовитися від надання послуги, яка підлягає фінансовому моніторингу. Зокрема, якщо неможливо ідентифікувати клієнта (наприклад, неможливо отримати дані, перелічені вище у п. 4), ріелтор буде зобов'язаний відмовитися від встановлення ділових відносин та проведення операції. Крім того, він має право відмовитися надавати послугу, якщо вона підлягатиме фінансовому моніторингу. Однак, навіть у такому разі, необхідно буде повідомити Держфінмоніторинг не пізніше 1 робочого дня після такої відмови».
Ще один документ, який на думку ріелторів стане альтернативою так і не знайшовшого втілення в життя «Закону про рієторську діяльність» - проект Закону «Про саморегулюючі організації».
На сьогоднішній день є кілька проектів цього Закону.
Відповідно до ст. 3 одного з них, який поданий на розгляд до Верховної Ради України депутатами Кінахом А. К., Чечетовим М. В., Януковичем В. В., Гурєєвим В. М, Комаром М. С. «саморегулюючими організаціями (СРО) визначаються некомерційні організації, створені з метою саморегулювання, засновані на членстві, об'єднуючи суб'єктів підприємницької діяльності, виходячи з єдності галузі виробництва товарів та послуг чи ринку товарів та послуг (у нашому випадку ріелторів – прим. ред.)».
При цьому до саморегулюючих організацій висуваються серйозні вимоги, прописані в ст. 3 цього проекту Закону. По-перше, у складі саморегулюючої організації має бути не менше 100 суб'єктів професійної діяльності, наявність правил та стандартів професійної діяльності (у нашому випадку «Стандартів ріелторської діяльності» - прим. ред.), мати спеціальний орган, який контролює дотримання членами організації вимог законодавства, правил та стандартів підприємницької діяльності та ін.
«Саморегулююча організація повинна мати також третейський суд, страховий та компенсаційний фонди, власну систему навчання та сертифікування», - розповіла ІАП «Столична нерухомість» С. Бовсуновська.
Щодо членства в саморегулюючій організації, то, за словами С. Бовсуновської, «на сьогодні з цього питання точаться дискусії. Можливо, у СРО буде обов'язкове та необов'язкове членство. На думку АСНУ, таке членство має бути обов'язковим, інакше втрачається сам сенс регулювання. При цьому кількість СРО не обмежена.
«Ріелтори, які не є членами СРО, все одно мають отримати доступ до професії – пройти навчання, отримати сертифікат. Все це можна буде зробити лише у СРО. Таким чином, на ринку залишиться лише 20% компаній, а непрофесіонали будуть змушені залишити ринок», - каже С. Бовсуновська.
Ще одна подія, яка має змінити ситуацію на ринку нерухомості, - це те, що 16 березня 2010 року набрав чинності Закон України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження». Завдяки цьому Закону вперше в Україні у громадян з'явиться титульне право власності на нерухомість. При цьому буде створено єдину централізовану базу даних про всі об'єкти нерухомості в Україні. Таким чином, кожному об'єкту нерухомості при проведенні державної реєстрації надаватиметься індивідуальний номер, який не повторюватиметься і залишиться незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. Державна реєстрація прав на нерухоме майно набуде чинності з 1 січня 2012 року.
Якщо раніше Міністерством Юстиції України було створено та використовувалися окремі реєстри: Єдиний реєстр заборони відчуження об'єктів нерухомого майна, Спадковий реєстр, Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек та інші, то тепер це буде єдина база.
Обов'язкової державної реєстрації підлягатимуть майнові права та зобов'язання на земельні ділянки, на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, право власності, право володіння, право користування, право на забудову земельної ділянки, право постійного використання та оренди земельної ділянки та ін.
«Тепер у інвесторів та власників нерухомості з'являться державні гарантії щодо захисту їхніх прав на нерухоме майно. У разі проблем, пов'язаних з правом власності, власник матиме претензії вже до держави», - каже С. Бовсуновська.
На її думку, для того, щоб цей реєстр запрацював, необхідно зробити дуже багато, і, швидше за все, у січні 2012 року Міністерство Юстиції не буде готове до такої події.
Ще одна законодавча ініціатива, яка викликала багато дискусій у діловому світі, зокрема серед гравців ринку нерухомості, - це проект Податкового Кодексу України. Документ зареєстровано за №6509.
За словами С. Бовсуновської, цей документ вже є непопулярним у представників малого та середнього бізнесу. Цей Кодекс спрямований проти малого та середнього бізнесу. У нинішній редакції проект має понад 3 тис. зауважень.
«Проект Кодексу неможливо переробити, як неможливо перекроїти вже скроєний піджак на інший фасон. У такій ситуації Проект необхідно писати наново», – каже С. Бовсуновська.
За словами Карпова, Проект Податкового кодексу передбачає таке нововведення, як «не основне місце обліку». Це означає, що на облік у податковій службі треба буде ставати не лише за місцезнаходженням платника податків, а й за місцем знаходження його підрозділів (для юридичних осіб), а також за місцем реєстрації його нерухомого майна.
Таким чином, згідно з абзацом 1 підпункту 28.3 статті 28 Глави 5-1, при купівлі нерухомості не за місцем свого знаходження (наприклад, в іншому районі чи області), покупець зобов'язаний стати на облік у податковій службі протягом 10 днів з дати реєстрації об'єкта нерухомості . Слід також зазначити, що це стосується навіть простих фізичних осіб, які не ведуть підприємницьку діяльність.
Запроваджується також поняття «облік об'єкта оподаткування». Орендодавець буде зобов'язаний подавати до податкової служби повідомлення про кожен укладений договір оренди. Такі повідомлення слід подавати двічі, не пізніше 10 днів після укладення договору та у такий самий строк після його припинення або розірвання.
Що це може означати на практиці для операторів ринку нерухомості, таких, як, наприклад, торгові або офісні центри? Без сумніву, це збільшить той чималий обсяг обов'язкової звітності, який уже займає багато часу та зусиль.
Як пояснює Є. Карпов, Проект передбачає, що спрощена система оподаткування не застосовуватиметься до приватних підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомості. З цього можна дійти невтішного висновку, що лише юридичні особи зможуть надавати зазначені послуги і залишатися єдиному податку.
Крім того, ні юридичні, ні фізичні особи не можуть бути платниками єдиного податку, якщо вони здають в оренду земельні ділянки, житлові або нежитлові приміщення (будівлі, споруди) та/або їх частини. Очевидно, що в цьому випадку йдеться про здачу в оренду власної нерухомості.
За словами С. Бовсуновської, «документ обтяжений термінологією, яка запозичена з інших чинних законів, а ті, які придумані наново – суперечать тим, що вже є».
На сьогоднішній день проект Кодексу відправлено на всенародне обговорення та доопрацювання.
За матеріалами: 100realty.com.ua