Ситуація та перспективи ринку торгівельної нерухомості в Україні
Україна ось уже котрий рік намагається брати курс на внутрішнє споживання, що дозволяє країні швидше вийти з кризи. Але, ситуація всередині, та й зовнішні чинники ніяк не дозволяють бізнесу повністю встати з колін. Якщо у 2014 році сектор торговельної нерухомості в Україні пішов на спад, то минулий і поточний рік змушує вірити у краще.
Ситуація на ринку
Експерти беруться прогнозувати збільшення попиту на українському ринку торгівельної нерухомості. Як і 2015, нинішній рік розпочався без особливих сюрпризів – так само спостерігається невеликий спад вакантності та зниження орендних ставок. Перші два місяці 2016 року можна назвати вичікуючими. Девелопери не поспішають вкладати гроші у нові проекти, а дедалі більше зосереджені на фінішуванні існуючих об'єктів.
Серед торгових центрів існує жорстка конкуренція, тому умови оренди стають все більш приємними та щадними для клієнтів.
У 2015 році відсоток вакантності торгових площ у великих ТЦ/ТРЦ був значним. Думка з цього приводу експерти різна. Називались відсоткові співвідношення від 40 до 70%. Цього року, за інформацією девелоперів, вакантність у великих містах знизилася і варіюється від 5 до 20%.
Орендні ставки
У нинішніх умовах нестабільної економічної та політичної ситуації розвивати бізнес в Україні складно. Тому орендодавці йдуть назустріч своїм клієнтам, забезпечуючи комфортні умови розміщення на комерційних площах торгово-розважальних центрів.
Орендні ставки трохи просіли цього року через нестабільність української гривні. У доларовому еквіваленті середня оренда приміщення становить 100–200 кв. м. обійдеться приблизно 40 $ / кв. м. за місяць без урахування ПДВ. Ситуація із зростанням вакантності привнесла до сфери індивідуальні умови. Комунікація орендаря та орендодавців все частіше відбувається за індивідуальною та лояльною схемою:
- надання знижок;
- фіксація курсу долара;
- оплата з відсотка товарообігу;
- оплата у гривневому еквіваленті; компенсація ремонту
Торгові центри розробляють нові концепції, напрями залучення клієнтів. Найбільше є попит на продовольчу продукцію у ТРЦ. Крім того, на сьогоднішній день девелопери зацікавлені у входженні орендарів таких товарних груп:
- ювелірні вироби;
- аптеки;
- брендовий одяг;
- ресторани швидкого харчування;
- побутова техніка;
- спортивні товари;
- дитячі товари;
- посуд, декор.
В основному орендна плата залежить від місцезнаходження та розміру торгової площі, відвідуваності та локальності торгового центру. Останніми роками додалися деякі чинники, які впливають на ціноутворення оренди. До них можна віднести:
- економічна ситуація в Україні;
- нестабільність національної валюти;
- зниження споживчої спроможності населення;
- слабкий інвестиційний клімат;
- емоційний стан українців
Якщо розглядати карту ціноутворення оренди торгових площ по всій території країни, то можна відзначити, що вона варіюється в області від 90 до 500 грн. за кв. м. Ми проаналізували середню орендну ставку у торгових центрах великих міст України з діапазоном відвідуваності від 10 до 760 тис. осіб на місяць.
«Найчастіше подібні умови короткочасні та закріплені на період з 3 до 6 місяців. Найвищі орендні ставки на секції 100-200 кв. м. у найуспішніших ТЦ/ТРЦ Києва за підсумками 2015 року становили 57 $ кв. м/місяць, знизившись на 19% порівняно з кінцем 2014 року. У 2016 році орендні ставки, найімовірніше, залишаться на колишньому рівні. Щодо вакантності, загальний рівень вакантності у ТЦ/ТРЦ м. Києва у 2015 році знизився з 7,1 до 5%. При цьому успішних ТЦ/ТРЦ вакантні приміщення практично були відсутні. На 2016 рік ми очікуємо на подальше зниження загального рівня вакантності в ТЦ/ТРЦ м. Києва за умови обмеженої пропозиції та перенесення відкриття великих ТРЦ» — зазначає Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
Тенденції цього року
Головна функція торгівлі – повністю задовольняти попит і навіть збільшувати його, котрий іноді створювати. Девелопери потроху почали активізуватися, використовувати незадіяні ресурси для розвитку, все ж таки реалізовувати успішні проекти, які були заморожені минулого року. Можна говорити вже про деяку стабілізацію на ринку торгівельної нерухомості. З іншого боку, виникли тенденції до зниження вакантності. У 2016 році планується відкриття кількох торгових центрів, де 500 тис. кв.м – площі, що орендуються.
Думка експертів
Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна):
«За даними Colliers International, у 2015 році нова пропозиція торгових приміщень Києва була обмежена введенням в експлуатацію ТЦ Novus (GLA: ~13 560 кв. м.), що є найменшим показником за останні 12 років. До кінця 2015 року загальна пропозиція якісних торгових приміщень у Києві становила близько 1,068 млн кв. м. Київ, поряд Софією, характеризується одним із найнижчих показників насиченості якісними торговими площами серед міст Східної Європи – 368 кв. м. на 1 тис. осіб. Введення в експлуатацію деяких ТЦ/ТРЦ, раніше анонсованих до відкриття у 2015 році, було перенесено на пізніші терміни, зокрема: ТРЦ New Way (GLA: ~17 тис. кв. м.), другої черги аутлет-містечка «Мануфактура» (GLA: ~6 600 кв. м.), ТРЦ Respublika (GLA: ~135 тис. кв. м.), ТРЦ Lavina Mall (GLA: ~142 тис. кв. м.) та ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~83 тис. кв.м.).
Багато тенденцій 2014 року мали місце й у 2015 році: збереження помірного попиту на торгові приміщення Києва з боку орендарів, а також виборчий підхід орендарів до вибору проектів та умов оренди з особливою увагою до якості концепції проекту та його конкурентоспроможності. Зокрема, попит у 2015 році формувався здебільшого орендарями продуктового рітейлу, магазинами повсякденного попиту, ювелірних виробів та закладів громадського харчування. У короткостроковій перспективі ми очікуємо на збереження тенденції зростання попиту з боку активних орендарів. Також є передумови, що у 2016 році українські компанії виведуть за схемою франшизи декілька нових брендів, і на український ринок торгівельної нерухомості вийдуть нові турецькі оператори. Щодо нових міжнародних брендів, гучних відкриттів у 2016 році не очікується».
Антоніна Іванькова, директор департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торгової нерухомості у компанії DTZ Україна:
«Економічний спад, що затягнувся, зниження купівельної спроможності населення і девальвація гривні стали причиною падіння споживчого попиту і погіршення умов для бізнесу рітейлерів у країні. Водночас у 2015 році багато українських та міжнародних модних брендів, а також мережі продовольчих супермаркетів та магазинів косметики та побутової хімії розширювалися на українському ринку, користуючись своїми переговорними перевагами в умовах млявого ринку.
Рітейлери демонстрували підвищений інтерес до західних регіонів країни, зокрема, до міста Львова, яке раніше не мало високого попиту серед більшості торгових мереж в Україні. З відкриттям ТРЦ Forum Lviv у місті з'явилися багато якісних торгових мереж та операторів розважальних закладів, які раніше тут не були представлені».
Марта Костюк, директор департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту у компанії DTZ Україна:
«Ринок торговельної нерухомості в Україні, безсумнівно, має високий потенціал, незважаючи на сьогоднішню складну економічну та політичну ситуацію, ризики країни та досить низькі доходи населення.
Ринок торговельної нерухомості в Україні залишається нерозвиненим порівняно з ринками інших країн Центральної та Східної Європи з точки зору якості об'єктів, що оперують, та представлених форматів. Однак його перевагами є ємний споживчий ринок, а також висока чутливість населення до модних тенденцій та схильність до витрат на придбання модних товарів.
Для більшості девелоперів та інвесторів, які оперують на українському ринку нерухомості, сектор торгівельної нерухомості залишається найцікавішим, особливо у містах із населенням понад 750 тис. мешканців. Привабливість Львова для рітейлерів та інших орендарів у цьому сегменті підвищилася після відкриття у місті ТРЦ Forum Lviv.
Проте конкуренція у сегменті торгової нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою дедалі більшої кількості сучасних проектів. Тому передумовами для комерційного успіху торгових центрів у країні є їхня висока якість та подальше професійне управління.
Збільшення кількості якісних торгових центрів підвищує привабливість українського ринку торгівельної нерухомості для торгових мереж, але може призвести до зниження орендних ставок у сегменті».
За матеріалами Trademaster.ua