Підсумки IV кварталу 2011 року ринку оренди офісної нерухомості в Україні
Попит
Незважаючи на те, що економіка України ще перебуває на етапі відновлення після світової кризи 2008-2009 років, протягом перших трьох кварталів 2011 року основні показники ринку офісної нерухомості у Києві продовжували покращуватись.
У четвертому кварталі 2011 року близько 35 000 кв.м офісних приміщень було здано в оренду в Києві, що на 31% менше від показника відповідного періоду 2010 року. При цьому протягом перших трьох кварталів 2011 року загальний обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в українській столиці, становив приблизно 118 150 кв.м, що на 3% перевищує показник за січень-вересень 2010 року.
Загальний обсяг офісних приміщень, зданих в оренду у 2011 році, становив приблизно 152 950, що відповідає показникам 2010 та 2008 років, але на 44% більше, ніж у 2009 році.
У 2011 році попит на офісні приміщення у Києві формували підприємства із більшої кількості галузей порівняно з 2010 роком.
Проте основними генераторами попиту на офісні приміщення у Києві залишалися компанії зі сфери інформаційно-комунікаційних технологій (38% від загального обсягу угод у сегменті), виробничі компанії (26% від загального обсягу угод, при цьому виробники споживчих та фармацевтичних товарів складали у цьому показник 4% і 6,8% відповідно), а також фінансові (10%) та сільськогосподарські (5%) компанії.
Зважаючи на поступово покращувану економічну ситуацію в країні і все ще сприятливі умови на ринку офісної нерухомості в Києві, в 2011 році безліч компаній переїхали в офісні приміщення з кращими характеристиками з точки зору розташування та/або якості. Інші компанії розширили займані площі або провели переговори з власниками приміщень з метою зафіксувати поточні умови оренди на триваліший термін напередодні очікуваного відновлення позитивної динаміки ринку.
У 2011 році попередні договори оренди були нетиповими для ринку, що здебільшого пов'язано з наявністю вільних приміщень у існуючих об'єктах офісної нерухомості.
Рівень вакантності
Наприкінці грудня 2011 року рівень первинної вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві склав 15,8% порівняно з 11,2% наприкінці третього кварталу 2011 року та 12,7% наприкінці 2010 року, але все ще залишався нижчим за показник на рівні 17,4% наприкінці 2009 року. Зростання вакантності наприкінці 2011 року стало наслідком виходу на ринок кількох великих об'єктів офісної нерухомості, які не були готові до заповнення орендарями на момент їхнього введення в експлуатацію.
У четвертому кварталі 2011 року показник вакантності офісних приміщень у центральному діловому районі (ЦДР) Києва продовжував знижуватися та досяг позначки 6,7%.
У той же час рівень вакантності в офісних об'єктах, розташованих у центральних та нецентральних районах Києва за межею ЦДР, зріс до 33% та 17,4% відповідно. Основною причиною цього стало нещодавнє введення в експлуатацію кількох великих об'єктів офісної нерухомості в цих районах столиці, а також невеликий обсяг ринку і, як наслідок, його висока волатильність.
Орендні ставки
Протягом періоду з третього кварталу 2008 року до кінця 2009 року орендні ставки на офісні приміщення у Києві у доларовому еквіваленті знизилися більш ніж на 50%. Це пов'язано як із девальвацією української гривні, так і скороченням попиту з боку орендарів внаслідок економічної кризи.
У другій половині 2009 року орендні ставки на офісні приміщення стабілізувалися на рівні $25-35 за кв. кв.м на місяць, а для нерухомості класу С – на рівні $20-25 за кв.м на місяць.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року спостерігалося деяке підвищення рівня орендних ставок на офісні приміщення, що пов'язано зі зниженням пропозиції в сегменті, особливо в центральному діловому районі міста, а також з поступовим посиленням попиту орендарів. У четвертому кварталі 2011 орендні ставки на офісні приміщення стабілізувалися.
Наприкінці 2011 року орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Києві становили $38-44 за кв.м на місяць, тоді як для приміщень класу В та С знаходилися на рівні $23-35 та $8-25 за кв.м на місяць відповідно . Незважаючи на суттєве зниження орендних ставок на офісні приміщення в Києві наприкінці 2008 року, вони перевищують орендні ставки на найкращі приміщення у Бухаресті, Будапешті, Празі та Варшаві, але залишаються нижчими, ніж ставки оренди у Москві. Оскільки більшість орендарів у Києві неохоче погоджуються нести додаткові капітальні витрати на поліпшення приміщень, що орендуються, базова обробка офісних приміщень залишається обов'язковою умовою для їх ефективної здачі в оренду.
Джерело DTZ Research.