Інвестиції в нерухомість України: підсумки IV кварталу 2011 року
Інвестиційний ринок комерційної нерухомості в Україні залишається ринком покупця.
У 2011 році компанія DTZ відзначає покращення сприйняття інвесторами перспектив українського ринку нерухомості.
У третьому кварталі 2011 року ставки доходності на нерухомість знизилися на 0,5%, що було зумовлено перспективами зростання орендних ставок, що очікується гравцями ринку в літній період, а також позитивною економічною динамікою в країні. У зв'язку з погіршенням перспектив глобального економічного розвитку у четвертому кварталі 2011 року ставки прибутковості в Україні залишалися стабільними.
Ставки прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості в Україні сприймаються як відносно високі, порівняно з іншими європейськими країнами. Інвестиційний ринок комерційної нерухомості в Україні залишається ринком покупця на відміну від ринку продавця, який переважав до кінця 2008 року.
Інвестиційні угоди
Предметом більшості укладених у 2011 році інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості в Україні стали об'єкти нерухомості, розташовані у Києві. Оцінна вартість п'яти угод перевищила $20 мільйонів.
Більшість угод у 2011 році були ринковими, на відміну від 2010 року, коли переважали угоди з продажу об'єктів нерухомості, які відкрито не виставлені на продаж. Найбільш привабливими для інвесторів в Україні залишалися якісні об'єкти торгівельної та офісної нерухомості.
У 2011 році, коли часу до початку Чемпіонату Європи з футболу «Євро-2012» залишилося небагато, інтерес інвесторів до готельної нерухомості в країні дещо охолонув порівняно з 2009-2010 роками, одразу після того, як Україна була затверджена країною проведення деяких матчів чемпіонату.
Придбання приватним європейським інвестором у 2011 році проекту багатофункціонального комплексу, розташованого у центральній частині Києва, стало найбільшою угодою на ринку комерційної нерухомості в Україні, починаючи з 2008 року.
У четвертому кварталі 2011 року компанія «ЕСТА Холдинг» оголосила про купівлю 50% частки у другій черзі бізнес-центру «Леонардо» в центральній частині Києва. Ця угода, оцінна вартість якої становить $50-60 мільйонів, стала найбільшою угодою в 2011 році в Україні щодо придбання активу, що генерує дохід.
Серед інших інвестиційних угод, укладених у 2011 році на ринку комерційної нерухомості в Україні, слід зазначити такі:
- У першому кварталі 2011 року телевізійний канал «1+1» для власного користування придбав новозбудований бізнес-центр «Щекавицький» загальною площею 12 120 кв. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $25 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року комерційний банк придбав для власного користування офісну будівлю, розташовану в центральній частині Києва. Загальний обсяг угоди приблизно оцінюють у $25 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року було продано діючий логістичний комплекс загальною площею 21 600 кв.м, що розташований у селі Велика Олександрівка Київської області. Об'єкт придбано фармацевтичною компанією для власного користування.
- У другому кварталі 2011 року компанія «Май» для власного користування придбала складський комплекс біля міста Обухів. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $5 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року український підрозділ компанії Nestl? продало українській групі компаній «Аванта» складський комплекс площею 5 500 кв.м із прилеглою ділянкою у 3 га, що знаходиться у місті Луцьк. У цій угоді фірма 0Т2. представляла інтереси продавця.
- Компанія «XXI Століття», яка котирується на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, продала з правом зворотного викупу торговий центр «Квадрат», що діє, розташований біля станції метро «Лук'янівка» в Києві. Покупцем об'єкта стала компанія Monkar Limited. Угода була оголошена в третьому кварталі 2011 року і її обсяг становить $14 мільйонів.
- У третьому кварталі 2011 року торгово-промислова група Fozzy Group для власного користування придбала гіпермаркет, розташований у Києві та раніше оперує під брендом української мережі будівельних магазинів «Нова Лінія». Загальний обсяг угоди оцінюють у понад $10 мільйонів.
- У другому кварталі 2011 року було закрито угоду щодо придбання російською компанією Amtel Properties ділянки площею 7,5 га, розташованої поблизу села Чабани Київської області, з метою його подальшого девелопменту у сегменті комерційної нерухомості.
- Компанія «Амстор» продала компанії «Таврія-В» торговий центр, що оперує, площею близько 12 000 кв.м у місті Миколаєві.
- У третьому кварталі 2011 року відбувся продаж проекту багатофункціонального комплексу, розташованого у центральній частині Києва. Загальний обсяг угоди оцінюють у діапазоні $20-30 мільйонів.
- У четвертому кварталі 2011 року державний банк «Ощадбанк» придбав офісну будівлю для власного користування у Дніпропетровську. Загальний обсяг угоди становив приблизно $10 мільйонів.
- У четвертому кварталі 2011 року державна компанія «Фінансування інфраструктурних проектів» придбала офісну будівлю для власного користування у Києві. Загальний обсяг угоди становив близько $4,5 мільйонів.
У третьому кварталі 2011 року компанія SECURE Management, що спеціалізується на інвестиціях у нерухомість у країнах Південно-Східної Європи, через облігації, що конвертуються, увійшла в капітал девелоперської Aisi Realty Public Limited, яка реалізує проекти на українському ринку нерухомості. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $12 мільйонів.
У четвертому кварталі 2011 року компанія KDD Group, яка котирується на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, повідомила про продаж 68,2% пакету акцій компанії Groumon Development, що належить українському підприємцю Андрію Веревському. Обсяг угоди становив близько $16 мільйонів.
У 2011 році комерційні банки продовжували вибірково надавати проектне фінансування для розвитку об'єктів нерухомості в Україні, звертаючи пильну увагу на репутацію позичальника та його досвід роботи на ринку, кредитну історію, а також якість фінансованого проекту та запропонованої застави. Найчастіше банки були готові надавати фінансування в межах $30 мільйонів на проект.
Компанія DTZ очікує, що у першому півріччі 2012 року в Україні спостерігатиметься подальше скорочення обсягів кредитування у секторі комерційної нерухомості, яке може поновитися вже до кінця року.
Як і у 2010 році, у 2011 році найвищу активність на вторинному інвестиційному ринку в сегменті комерційної нерухомості в Україні демонстрували українські компанії та приватні інвестори, які мають достатній обсяг вільних фінансових ресурсів.
Водночас європейські інвестори виявили стриманий інтерес до можливостей придбання активів у сегменті комерційної нерухомості в Україні.
Варто зазначити, що більшість існуючих об'єктів комерційної нерухомості в Україні було придбано кінцевими покупцями у 2011 році для власного користування. Протягом 2011 року компанія DTZ відзначала помітне збільшення кількості високоякісних престижних об'єктів офісної та торгової нерухомості, що виставляються на продаж, що генерують дохід. На наш погляд, ця тенденція була обумовлена наміром багатьох власників мінімізувати свої ризики, пов'язані з правом власності на ці об'єкти комерційної нерухомості, беручи до уваги поточну економічну та політичну ситуацію.
Водночас, можливість придбання цих об'єктів викликала високий інтерес серед потенційних покупців, що пов'язано з унікальністю даних активів на тлі нерозвиненості ринку комерційної нерухомості в Україні з якісної точки зору.
Ставки прибутковості
Внаслідок світової кризи ліквідності, наприкінці 2008 року та у 2009 році ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості на ключових ринках Європи, а також у Празі, Будапешті та Варшаві зросли, в середньому, на 3% порівняно з показниками кінця 2007 року. У той же час, ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості в Києві зросли приблизно на 7%, і це незважаючи на дуже істотне зниження орендних ставок.
Виходячи з оцінок активних на ринку інвесторів, в 2009 році чиста початкова ставка прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості в Києві знаходилася в межах 15-20% на тлі орендних ставок, що істотно знизилися, порівняно з докризовим рівнем. У зв'язку з обвалом ринкової вартості об'єктів нерухомості більшість власників не були зацікавлені у продажу своїх активів, а комерційні банки не змушували їх до таких дій.
Протягом періоду з другого кварталу 2010 року до другого кварталу 2011 року включно чисті початкові ставки прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості у Києві залишалися загалом стабільними.
Зокрема, початкова ставка прибутковості найбільш якісних об'єктів офісної нерухомості становила 13,5%, для об'єктів торговельної нерухомості – 14,5% та для найбільш якісних об'єктів логістичної нерухомості перебувала на рівні 15%.
У липні-вересні 2011 року компанія DTZ відзначає подальше зниження чистих початкових ставок прибутковості у всіх сегментах комерційної нерухомості Києва на 0,5%, що було зумовлено невеликим покращенням у сприйнятті інвесторів перспектив українського ринку нерухомості та країни загалом.
У зв'язку з погіршенням перспектив глобального економічного розвитку ставки доходності в Україні в четвертому кварталі 2011 року не змінилися.
Слід зазначити, що ставки прибутковості об'єктів нерухомості в Україні є дуже чутливими до вартості активів через обмежений доступ до позикового фінансування.
Незважаючи на це, якісні знакові об'єкти, які розташовані в центральних районах Києва, викликають високий інтерес у потенційних інвесторів. Проте вартість такого роду активів, як правило, визначається виходячи з вартості квадратного метра, ніж на підставі ставки доходності.
Відповідно до підходу визначення вартості активів, виходячи із вартості квадратного метра, що застосовується до престижних об'єктів комерційної нерухомості потенційними інвесторами, ставки прибутковості для цих активів перебувають на рівні 11-12,5%, виходячи з рівня поточних ринкових орендних ставок.
Прогноз
На думку компанії DTZ, ставки прибутковості в Україні в докризовий період у Києві були невиправдано низькими на тлі нестабільно високих орендних ставок.
Проте суттєве зростання ставок прибутковості в період кризи у поєднанні з падінням орендних ставок, особливо в сегменті офісної нерухомості, призвело до формування справедливої для інвесторів вартості активів на ринку нерухомості.
Компанія DTZ вважає, що все ще низька вартість об'єктів нерухомості, яка сформувалася наприкінці 2008 року, у поєднанні з перспективою зростання орендних ставок у найближчому майбутньому відкриває привабливі можливості для інвесторів в Україні завдяки високому потенціалу ринку комерційної нерухомості, у всіх сегментах якого залишається структурний дефіцит. якісних приміщень.
За оцінками компанії DTZ, 2012 року для найбільш якісних об'єктів логістичної нерухомості початкова ставка прибутковості не зміниться. У той же час ми очікуємо, що ставка прибутковості найякісніших об'єктів у сегментах офісної та торгової нерухомості може знизитись протягом року на 0,5-1%.
У довгостроковій перспективі з подальшим розвитком ринку нерухомості в Україні існує потенціал для значного зниження поточних ставок прибутковості на об'єкти нерухомості.
Джерело DTZ Research.