Новітня система оцінки комерційної нерухомості
На ціни комерційної нерухомості впливають понад десяток причин. Цього року на ринку нерухомості Києва введено новітню статистичну систему ринкових індикаторів - Samson Propery Indicators System, яка визначає не тільки середню ціну офісів і торгових приміщень у Києві, але й обчислює відносні (регресійні) дані. Практично розроблено біржовий індекс вартості комерційної нерухомості, що володіє максимально можливою оперативністю, чутливістю, а також волатильністю. У цій публікації ми подивимося на причини, що впливають на визначення цін у торгових та офісних площ.
Про кон'юнктуру
Ринок торгових і офісних площ значно важче для статистичних спостережень та аналізу, ніж ринок житла. Для комерційної нерухомості, є значною мірою більша кількість факторів ціноутворення, а диференціація цін значно вище (різниця в ціні одного квадратного метра двох різних нежитлових площ на одному масиві доходить до десяти разів).
Найдорожчими на даний момент, так само, як і до кризи, вважаються торгові площі. Значною мірою дешевше коштують офіси, а найбільш дешевими на даний момент вважаються підвали (яким під силу застосовуватися і як офісні, і як торгові, і як склади).
Зрозуміло, що за такої кон'юнктури офісних площ у сегменті пропозиції набагато більше, ніж торгових. Торгове приміщення зобов'язане мати набір деяких даних (фасадне розміщення, вітрини, активний пішохідний та/або транспортний потік), які нечасто можна зустріти на ринку. Приміщень, які не мають цих характеристик, набагато більше, і вони часто застосовуються в ролі офісів.
Різниця вартості між центральною частиною та периферією Києва на даний момент становить 2. 2 рази, незважаючи на те, що з наближенням до Хрещатика на відстань менше 1 км ціна нежитлових площ зростає досить прогресивно. Статистичні дані показують крім того, що кімнати в нових будинках, які побудовані за новітніми технологіями, коштують, якщо дивитися на середні дані, на чверть дорожче.
При придбанні приміщень вкладники віддають перевагу офісам та магазинам у будівлях спеціального призначення – офісним і торговим центрам. Такого типу приміщень на ринку мало, і коштують вони трохи дорожче – якщо дивитися на середні дані на 8-12% (за інших таких самих параметрів).
Вартість реалізації підвальних приміщень (без вікон) якщо дивитися на середні дані на половину нижче за ціни таких же приміщень на перших поверхах. Одночасно орендні розцінки для підвальних приміщень нижчі на 35 відсотків.
Вартість реалізації торгових площ якщо дивитися на середні дані майже на половину вища, ніж вартість реалізації офісів, але різниця можлива і в 2 рази на дуже цінні торгові приміщення. Орендні розцінки на торгові площі вищі, якщо дивитися на середні дані на 5 відсотків.
Різниця цін офісної та торгової нерухомості багато в чому залежить від розташування. У метах, де мало пішоходів та транспорту, торгове приміщення (мається на увазі фасадне приміщення з вітринами) не становить цінності, через цю різницю між офісними та торговими приміщеннями на такого типу вулицях дуже мала (до 5 відсотків).
Для офісних приміщень вплив розташування не дуже сильний. Якщо офіс знаходиться в центральній частині, то зовсім не має значення, яка це вулиця, локальні дані диференціюють ціну 1 кв. М офісів у межах 12 відсотків. Значно більший вплив на ціну має клас офісу (тип споруди, планування, інфраструктура та інше).
Присутність вітрин при інших таких же характеристиках кімнати додає до ціни від 5 до 15 відсотків залежно від інтенсивності транспортних і пішохідних потоків. Фасадне розташування входу або наявність фасадних вікон додає до ціни від 5 до 30 відсотків залежно від інтенсивності транспортних та пішохідних потоків біля фасаду.
Важливим чинником ціноутворення вважається розмір (площа). Дуже маленькі площі трохи більш ліквідні, і мають велику кількість потенційних клієнтів, тому питома ціна 1 кв. м. у невеликих приміщеннях трохи вища, ніж у великих. Наприклад, різниця в ціні 1 кв. між приміщенням в 100 квадратів і 1000 квадратів за інших рівних властивостей становить +30 відсотків.
Про тенденції
Вже багато часу на ринку нерухомості яскраво виражена ситуація, коли пропозиція значно перевищує попит. Через це вартість реалізації комерційних приміщень продовжує потроху падати із середньою швидкістю -0. 42% щомісяця. Це стосується і торгових приміщень і офісів. Майже наприкінці вересня цього року були закріплені кризові мінімуми вартості пропозиції. Очікування нової хвилі кризи спровокували заставоутримувачів та продавців активно скидати ціни на нерухомість, які зовсім не мають попиту.
Але орендні ціни не показують зниження. У цьому основна різниця поточної ситуації з першою кризою 2009 року. Розцінки на торгові приміщення демонструють бічний тренд, а на офіси яскраво виражена ледь помітна тенденція до підвищення. Досить регулярно фірми все частіше починають реалізувати закладені за іпотечним кредитуванням офіси, для того щоб переїхати у взятий в оренду, все тому, що на даний момент орендні платежі значно менші від відсотків іпотечного кредитування.
Про ліквідність та торг
Констатувати те, що на ринку комерційної нерухомості не припинявся ні на секунду і діє зараз криза ліквідності, а саме у сфері купівлі-продажу. Ринок нерухомості, як завжди, характеризується доларом, що, напевно, вважається основною проблемою. На даний момент зростання ринку нерухомості вигідне практично всім економічним суб'єктам країни, але уряду України важко його стимулювати у цій ситуації. У минулому ринок нерухомості щодо підтримки потрібного рівня ліквідності обслуговували банківські установи, які спеціалізуються на іпотеці, на даний момент вони швидше виймають ліквідність з ринку, розпродуючи заставні об'єкти. Тому ситуація з ліквідністю на ринку нерухомості напружена. Національні іпотечні проекти так і не запрацювали, і коли вони запрацюють, спочатку уряд країни направить допомогу в житловий сектор.
За матеріалами UBR.