Огляд інвестицій у нерухомість України за ІІІ квартал 2011 року
Протягом перших трьох кварталів 2011 року компанія DTZ відзначає зміцнення покращеного сприйняття інвесторами перспектив українського ринку нерухомості, що зумовлено перспективами зростання орендних ставок та досить позитивною економічною динамікою в країні. Як результат, ставки прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості в Україні дещо знизилися, хоч і залишаються відносно високими порівняно з іншими європейськими країнами.
Проте інвестиційний ринок комерційної нерухомості в Україні сьогодні є ринком покупця, на відміну від ринку продавця, який переважав до економічного спаду 2008-2009 років.
Інвестиційні угоди
Протягом перших трьох кварталів 2011 року на ринку комерційної нерухомості в Україні було укладено декілька інвестиційних угод. З них оціночна вартість чотирьох угод, які були зареєстровані в Києві, перевищила $20 мільйонів.
Більшість угод у січні-вересні 2011 року були ринковими, на відміну від 2010 року, коли переважали угоди з продажу об'єктів нерухомості, які відкрито не виставлені на продаж.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року найбільш привабливими для інвесторів в Україні залишалися якісні об'єкти торгівельної та офісної нерухомості. Сьогодні, коли залишається небагато часу до початку Чемпіонату Європи з футболу «Євро-2012», інтерес інвесторів до готельної нерухомості в країні дещо охолонув у порівнянні з 2009-2010 роками, одразу після того, як Україна була затверджена країною проведення деяких матчів чемпіонату.
Придбання приватним європейським інвестором проекту багатофункціонального комплексу, розташованого в центральній частині Києва, стало найбільшою угодою на ринку комерційної нерухомості в Україні з 2008 року.
Серед інших інвестиційних угод, укладених у січні-вересні 2011 року на ринку комерційної нерухомості в Україні, слід зазначити такі:
- У першому кварталі 2011 року телевізійний канал «1+1» для власного користування придбав новозбудований бізнес-центр «Щекавицький» загальною площею 12 120 кв. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $25 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року комерційний банк придбав для власного користування офісну будівлю, розташовану в центральній частині Києва. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $25 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року було продано діючий логістичний комплекс загальною площею 21 600 кв.м, що розташований у селі Велика Олександрівка Київської області. Об'єкт придбано фармацевтичною компанією для власного користування.
- У другому кварталі 2011 року компанія «Май» для власного користування придбала складський комплекс біля міста Обухів. Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $5 мільйонів.
- У першому кварталі 2011 року український підрозділ компанії Nestle продав українській групі компаній «Аванта» складський комплекс площею 5 500 кв.м із прилеглою ділянкою 3 га, що знаходиться у місті Луцьк.
- Компанія «XXI Століття», яка котирується на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, продала з правом зворотного викупу торговий центр «Квадрат», що діє, розташований біля станції метро «Лук'янівка» в Києві. Покупцем об'єкта стала компанія Monkar Limited. Угода була оголошена в третьому кварталі 2011 року і її обсяг становить $14 мільйонів.
- У третьому кварталі 2011 року торговельно-промислова група Fozzу Сгouр для власного користування придбала гіпермаркет, розташований у Києві та раніше оперує під брендом української мережі будівельних магазинів «Нова Лінія». Загальний обсяг угоди оцінюють приблизно $10 мільйонів.
- У другому кварталі 2011 року було закрито угоду щодо придбання російською компанією Amtel Properties ділянки площею 7,5 га, розташованої поблизу села Чабани Київської області, з метою його подальшого девелопменту у сегменті комерційної нерухомості.
- Компанія «Амстор» продала компанії «Таврія-В» торговий центр, що оперує, площею близько 12 000 кв.м у місті Миколаїв.
У третьому кварталі 2011 року компанія SECURE Management, що спеціалізується на інвестиціях у нерухомість у країнах Південно-Східної Європи, через конвертовані облігації увійшла до капіталу девелоперської та інвестиційної компанії Aisi Realty Public Limited, яка реалізує проекти на українському ринку нерухомості.
На думку компанії DTZ, гостра нестача якісних об'єктів нерухомості, що генерують стабільний грошовий потік, є сьогодні основним стримуючим фактором для збільшення кількості угод на вторинному інвестиційному ринку в сегменті нерухомості в Україні.
У січні-вересні 2011 року, комерційні банки продовжували виборчо надавати проектне фінансування для розвитку об'єктів нерухомості в Україні, звертаючи пильну увагу на репутацію позичальника та його досвід роботи на ринку, кредитну історію, а також якість фінансованого проекту та запропонованої застави.
Протягом трьох кварталів 2011 року, як і 2010 року, найвищу активність на вторинному інвестиційному ринку в сегменті нерухомості в Україні демонстрували українські компанії та приватні інвестори, які мали достатній обсяг вільних фінансових ресурсів.
Водночас європейські інвестори виявили стриманий інтерес до можливостей придбання активів у сегменті комерційної нерухомості в Україні.
У січні-вересні 2011 року левову частку продавців комерційної нерухомості в Україні складали українські компанії та приватні особи, що було характерно для ринку та у 2009-2010 роках.
Ставки прибутковості
Внаслідок світової кризи ліквідності, наприкінці 2008 року та у 2009 році ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості на ключових ринках Європи, а також у Празі, Будапешті та Варшаві зросли, в середньому, на 3% порівняно з показниками кінця 2007 року.
У той же час, ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості в Києві зросли приблизно на 7%, і це незважаючи на дуже істотне зниження орендних ставок.
Виходячи з оцінок активних на ринку інвесторів, в 2009 році чиста початкова ставка прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості в Києві знаходилася в межах 15-20% на тлі орендних ставок, що істотно знизилися, порівняно з докризовим рівнем. У зв'язку з обвалом ринкової вартості об'єктів нерухомості більшість власників не були зацікавлені у продажу своїх активів, а комерційні банки не змушували їх до таких дій.
Протягом п'яти кварталів, з другого кварталу 2010 року до другого кварталу 2011 року включно, чисті початкові ставки прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості у Києві залишалися загалом стабільними. Так, початкова ставка прибутковості найбільш якісних об'єктів офісної нерухомості становила 13,5%, для об'єктів торговельної нерухомості – 14,5% та для найбільш якісних об'єктів логістичної нерухомості перебувала на рівні 15%.
У липні-вересні 2011 року компанія DTZ відзначає подальше зниження чистих початкових ставок прибутковості у всіх сегментах комерційної нерухомості Києва на 0,5%, що було зумовлено покращенням у сприйнятті інвесторів перспектив українського ринку нерухомості та країни загалом.
Слід зазначити, що ставки прибутковості об'єктів нерухомості в Україні є дуже чутливими до вартості активів через обмежений доступ до позикового фінансування. Незважаючи на це, якісні знакові об'єкти, які розташовані в центральних районах Києва, викликають високий інтерес у потенційних інвесторів. Однак вартість таких активів, як правило, визначається виходячи з вартості квадратного метра, ніж на підставі ставки доходності.
Прогноз
На думку компанії DTZ, ставки прибутковості в Україні в докризовий період у Києві були невиправдано низькими на тлі нестабільно високих орендних ставок.
Проте суттєве зростання ставок прибутковості в період кризи у поєднанні з падінням орендних ставок, особливо в сегменті офісної нерухомості, призвело до формування справедливої для інвесторів вартості активів на ринку нерухомості.
Компанія DTZ вважає, що все ще низька вартість об'єктів нерухомості, яка сформувалася наприкінці 2008 року, у поєднанні з перспективою зростання орендних ставок у найближчому майбутньому відкриває привабливі можливості для інвесторів в Україні завдяки високому потенціалу ринку комерційної нерухомості, у всіх сегментах якого залишається структурний дефіцит. якісних приміщень.
До кінця 2011 року, на думку компанії DTZ, початкові ставки прибутковості залишатимуться стабільними, перебуваючи на рівні 13% та 13,5% для найбільш якісних об'єктів офісної та торгової нерухомості відповідно. Ставка прибутковості для об'єктів логістичної нерухомості також суттєво не зміниться і перебуватиме на рівні близько 14,5%.
За матеріалами DTZ.