Огляд ринку торгівельної нерухомості України за ІІІ квартал 2011 року
Пропозиція
Наприкінці вересня 2011 року загальний обсяг сучасних торгових приміщень у Києві становив приблизно 1 001 400 кв.м. або 359 кв.м. на 1 000 жителів (виходячи з офіційних статистичних показників чисельності населення). Цей показник включає всі об'єкти торгової нерухомості в місті площею від 5 000 кв.м, у тому числі, торгові центри з великою кількістю орендарів, а також супермаркети/гіпермаркети, що окремо стоять.
Таким чином, у столиці України зберігається дефіцит якісних торгових приміщень, особливо з огляду на дисбаланс між офіційною та фактичною кількістю населення у місті.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року у Києві було відкрито другу чергу торгово-розважального центру Dream Тown, якірним орендарем у якому є аквапарк. Також, були здані в експлуатацію продуктовий гіпермаркет Novus на Броварському проспекті та чотири невеликі торгові центри, - ТЦ inSilver на вулиці Срібнокільській, ТЦ "Квадрат" на вулиці Оноре де Бальзака, ТЦ "Лівобережний" на вулиці Марини Раскової та ТЦ Victorio на Львівській площі. Кумулятивна торгова площа цих об'єктів становить приблизно 75 кв.м.
У четвертому кварталі 2011 року планується відкриття першої черги торгово-розважального центру «Мега-Сіті» площею, що орендується, близько 25 000 кв.м. Якість цього об'єкта буде невисокою, що пов'язано зі стратегією продажу окремих торгових приміщень у ньому різним власникам.
Відкриття ТРЦ «Гулівер» (раніше також відомого як «Континенталь» та «Еспланада») у центральній частині Києва відкладається до 2012 року.
Серед найбільших об'єктів торгової нерухомості, відкритих у регіонах України у січні-вересні 2011 року, необхідно відзначити ТРЦ City Mall (черга 2) у Запоріжжі, ТРЦ «Україна» у Маріуполі та ТЦ «Галактика» у Кременчуці, а також будівельний гіпермаркет «Епіцентр» у Кіровограді, Чернігові, Мукачеві (Закарпатська область) та Кам'янець-Подільському (Хмельницька область). Крім цього, мережею Metro Cash&Carry було відкрито оптові центри у форматі «МЕТРО База» у Тернополі та Луцьку.
Знаковим стало відкриття у жовтні 2011 року торговельного центру «Пасаж», розташованого у самому центрі міста Дніпропетровська.
У четвертому кварталі 2011 року заплановано відкриття ТЦ Ave Plaza та ТРЦ «Магеллан» (черга 1) у Харкові, ТРЦ «Донецьк Сіті» (черга 2) у Донецьку та ТРЦ Fabrika (черга 1) у Херсоні.
У 2010 році багато українських та міжнародних девелоперів провели повторний аналіз фінансової доцільності та життєздатності своїх проектів у сегменті торгової нерухомості через зміни ринкових умов. Ця тенденція продовжилася протягом перших трьох кварталів 2011 року та, за оцінками компанії DTZ, свідчила про позитивні перспективи розвитку цього сегменту в Україні.
Хоча обсяг нової пропозиції в сегменті торгової нерухомості у Києві та інших містах України суттєво не зміниться до кінця 2011 року, ми очікуємо, що цей показник відчутно збільшиться у 2012-2013 роках.
У 2012 році у Києві заплановано відкриття цілої низки об'єктів торгової нерухомості. Серед них ТРЦ Ocean Plaza (черга 1), ТРЦ "Гулівер", ТРЦ "Домосфера" (черга 3), ТЦ "РайОН", ТРЦ "Мармелад", а також ТЦ Kiev E95 Outlet Centre, який є першим в Україні об'єктом формату fashion outlet .
Кумулятивна нова пропозиція у сегменті торгової нерухомості у 2012 році у Києві може становити близько 220 000 кв.м (GLA), що збільшить поточний обсяг ринку приблизно на 22%.
Серед найбільших об'єктів торгової нерухомості, запланованих до відкриття у 2012 році в регіонах України, необхідно відзначити ТРЦ City Centre в Одесі, а також другі черги ТРЦ «Магеллан» та «Французький Бульвар» у Харкові, ТРЦ «Intermall» у Сімферополі, ТРЦ «Ашан Сіті Парк». » у Донецьку та ТРЦ Fabrika у Херсоні.
Попит
У першій половині 2011 року загальна динаміка попиту на торгові приміщення по всій Україні покращала.
Протягом третього кварталу 2011 року великі торгові оператори активно розглядали можливості розширення своїх мереж у країні. Однак необхідно наголосити на деякому погіршенні сприйняття ритейлерами короткострокового потенціалу українського ринку роздрібної торгівлі, що пов'язано із загальною негативною динамікою світових ринків та політичною нестабільністю в Україні.
Київ залишається найбільш привабливим для всіх рітейлерів, які вже представлені в Україні або планують свій вихід на ринок країни. У зв'язку з посиленням попиту в сегменті обсяг пропозиції якісних торгових приміщень вздовж центральних торгових вулиць та в успішних торгових центрах української столиці суттєво скоротився.
Вже до кінця червня 2011 року показники заповнюваності у найбільш популярних та якісних торгових центрах у Києві та інших великих містах України повернулися на докризовий рівень та залишалися низькими протягом третього кварталу поточного року.
Протягом першого півріччя 2011 року на український ринок вийшли кілька модних брендів. Зокрема, відкрився флагманський магазин бренду GAP на Хрещатику - центральній вулиці Києва. Також відомі бренди New Yorker та Oysho своєю присутністю урізноманітнили склад орендарів у ТРЦ Sky Mall у Києві та ТРЦ Rivera Shopping City в Одесі.
Відсутність критичної маси якісних об'єктів торговельної нерухомості в Україні є перешкодою для виходу на український ринок низки відомих міжнародних рітейлерів. За оцінками компанії DTZ, відкриття магазинів таких брендів як H&M, C&A, Peek&Cloppenburg та Debenhams малоймовірне до кінця 2012 року – початку 2013 року.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року оператори об'єктів у форматі big box продовжували демонструвати високий рівень активності, зумовлений стратегіями розвитку їхніх мереж, а також високим потенціалом українського ринку у даному сегменті та наявністю привабливих земельних ділянок за доступними цінами.
Так, торгові мережі Metro Cash&Carry, Епіцентр і Нова Лінія продовжили свою експансію в країні.
Ряд операторів роздрібної торгівлі продуктами харчування також активно розглядали оренду приміщень у нових торгових центрах, у тому числі такі компанії як Fozzy Group, Auchan, BT Invest(мережа Novus) та «Амстор», а також мережа супермаркетів побутової техніки та електроніки Comfy. Більше того, інтереси цих торгових мереж не обмежувалися містами з населенням понад 1 мільйон жителів.
Професійні торгові оператори сьогодні дуже ретельно підходять до оцінки якості пропонованих торгових приміщень та умов оренди.
Орендні ставки
Внаслідок підвищення активності торгових мереж та покращення загального сприйняття потенціалу українського ринку, у першому кварталі 2010 року було зареєстровано зростання базових орендних ставок у якісних об'єктах торгової нерухомості у Києві на 10-25% порівняно з 2009 роком.
До кінця 2010 року орендні ставки на приміщення у найкращих торгових центрах української столиці зросли ще на 10%.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року середні орендні ставки перебували у діапазоні $70-90 за кв.м на місяць на торгові приміщення площею 100-300 кв.м у успішних торгових центрах Києва. Водночас у найбільш популярних торгових центрах міста орендні ставки сягали рівня $160-200 за кв.м на місяць.
Аналогічні тенденції також спостерігалися і в кількох якісних торгових центрах, які розташовані в інших великих містах України і вже оперують протягом деякого часу.
Як наслідок посилення попиту на торгові приміщення вздовж центральних торгових вулиць, починаючи з другого кварталу 2010 року, середні орендні ставки на цю категорію приміщень зросли. У першому півріччі 2011 року зафіксовано подальше підвищення орендних ставок на торгові приміщення вздовж центральних торгових вулиць української столиці.
Незважаючи на позитивну динаміку в сегменті торгової нерухомості в Україні, вихід на ринок нових рітейлерів та зростання активності вже присутніх тут мереж на тлі невеликої нової пропозиції якісних приміщень, суттєве зростання базових орендних ставок на торговельну нерухомість малоймовірне у четвертому кварталі 2011 року. Це пов'язано з відносно невеликою кількістю якісних рітейлерів, представлених у країні, а також ризиками економічної нестабільності у світі та в Україні.
Проте, за оцінками компанії DTZ, у зв'язку з поступовим посиленням попиту з боку торгових операторів та загальною нестачею якісних торгових площ, базові орендні ставки на найбільш якісні приміщення в торгових центрах та вздовж центральних вулиць у Києві та інших великих містах України вже у короткостроковій перспективі будуть схильні до деякого зростання.
Водночас довгострокова стійкість поточних орендних ставок у торговому сегменті залежатиме від реальних термінів відкриття та якості масштабних проектів, заявлених до виходу на ринок у 2012-2013 роках, зокрема у Києві.
Якість залишається вирішальним чинником, що впливає на успішність та інвестиційну ліквідність існуючих та нових торгових центрів в Україні. Примітно, що більшість активних девелоперів в Україні вже ухвалюють цей факт.
Прогноз
Сегмент торгової нерухомості виявився найбільш стійким до впливу економічної кризи 2008-2009 років в Україні та, як ми вважаємо, демонструватиме подальше зростання у середньостроковому періоді після стабілізації економічної ситуації в Україні та світі.
Компанія DTZ очікує, що протягом четвертого кварталу 2011 року загальні тенденції ринку торговельної нерухомості в Україні будуть такими ж, як і у 2010 році та протягом перших трьох кварталів 2011 року.
Незважаючи на ознаки економічної кризи, що зберігаються, і відносно низький рівень доходів населення в країні, потенціал ринку торговельної нерухомості в Україні, безсумнівно, залишається високим. Це пов'язано, перш за все, з нерозвиненістю ринку з точки зору якості об'єктів торгової нерухомості та представлених форматів, розміром країни, високою густотою населення, високою чутливістю населення до модних тенденцій та торгових марок, а також їх схильністю до витрат.
Для більшості девелоперів та інвесторів, які оперують на українському ринку, сектор торговельної нерухомості є найцікавішим, особливо щодо можливостей, що є в містах з населенням понад 750 000 осіб.
У 2010 році та перших трьох кварталах 2011 року було відновлено роботи з низки масштабних об'єктів торгової нерухомості у Києві та інших містах-мільйонниках. Якщо ці об'єкти будуть зведені та відкриті відповідно до заявлених термінів, до кінця 2013 року загальний обсяг ринку торговельної нерухомості в Україні суттєво зросте.
В результаті загальна привабливість українського ринку торговельної нерухомості для торгових мереж збільшиться, але потенційне посилення конкуренції в сегменті, швидше за все, призведе до корекції орендних ставок у бік зниження. Найбільше зниження орендних ставок ми очікуємо в класі неякісних торгових центрів «першого покоління».
За матеріалами DTZ.