Огляд ринку офісної нерухомості України за ІІІ квартали 2011 року
Наприкінці третього кварталу 2011 року загальний обсяг офісних приміщень у Києві становив близько 1 173 755 кв.м без урахування площ державних установ та офісних будівель, збудованих компаніями для власних потреб.
У третьому кварталі 2011 року на ринку офісної нерухомості Києва не відбулося значних змін. Як і раніше, ринок офісної нерухомості в українській столиці залишається структурно ненасиченим з погляду загального обсягу приміщень, різновиду форматів та якості об'єктів, що оперують.
Єдиним офісним об'єктом, введеним в експлуатацію у липні-вересні 2011 року в Києві, став бізнес центр загальною площею 10 300 кв.м, що орендується, розташований за адресою вулиця Саксаганського, 70/ Паньківська, 16б.
Загальний обсяг нових офісних приміщень, введених в експлуатацію у Києві протягом перших трьох кварталів 2011 року, становив близько 55 060 кв.м, що на 43% перевищує показник відповідного періоду у 2010 році.
За оцінками компанії DTZ, нова пропозиція у сегменті офісної нерухомості у Києві у четвертому кварталі 2011 року може становити від 16 500 кв.м до 52 390 кв.м. Реальний показник залежить від того, чи буде відкрито протягом періоду бізнес центр «Преміум Центр» площею 36 000 кв.м, що орендується.
Починаючи з кінця 2008 року, девелопмент багатьох великих офісних проектів, заявлених до реалізації у Києві до початку фінансової кризи, було припинено через відсутність фінансування, неефективну концепцію проектів, економічний спад і, як результат, зниження попиту.
У 2010 році було відновлено роботи з ряду великих об'єктів офісної нерухомості, введення в експлуатацію яких заплановано на 2012-2013 роки.
Станом на початок 2011 року, у 2012 році планувалося введення в експлуатацію приблизно 372 000 кв.м (С1.А) офісних приміщень у Києві. Однак, з огляду на досвід попередніх років, коли реалізація багатьох проектів в українській столиці переносилася на пізніші періоди, сьогодні ми очікуємо, що нова пропозиція в сегменті офісної нерухомості в місті не перевищить 250 000 кв.м (С1.А).
Попит
Незважаючи на те, що економіка України ще перебуває на етапі відновлення після світової кризи 2008-2009 років, протягом перших трьох кварталів 2011 року основні показники ринку офісної нерухомості у Києві продовжували покращуватись.
У липні-вересні 2011 року близько 32 850 кв.м офісних приміщень було здано в оренду у Києві, що на 32% менше, ніж у відповідному періоді 2010 року.
При цьому протягом перших трьох кварталів 2011 року загальний обсяг зданих в оренду офісних приміщень в українській столиці склав приблизно 118 1150 кв.м, що на 3% більше за показник, зареєстрований у січні-вересні 2010 року.
У січні-вересні 2011 року попит на офісні приміщення у Києві формували підприємства із більшої кількості галузей порівняно з 2010 роком.
Проте, основними генераторами попиту на офісні приміщення у Києві залишалися компанії у галузі інформаційно-комунікаційних технологій (36% від загального обсягу угод у сегменті), виробничі компанії (26%, при цьому виробники споживчих та фармацевтичних товарів становили у цьому показнику 4% та 6,5% відповідно), а також фінансові (10%) та сільськогосподарські (5%) компанії.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року частка угод оренди приміщень площею 3 000 кв.м і більше становила близько 15% від загальної кількості трансакцій на ринку оренди офісної нерухомості у Києві.
Економічна ситуація в Україні дещо покращилася, але умови на ринку офісної нерухомості в Києві залишалися все ще сприятливими (зокрема, щодо низьких орендних ставок та пільг, які пропонують деякі власники офісних приміщень).
Тому в січні-вересні 2011 року багато компаній переїхали в офісні приміщення з найкращими характеристиками з точки зору розташування та/або якості, розширили займані площі або провели переговори з власниками приміщень з метою зафіксувати поточні умови оренди на більш тривалий термін напередодні очікуваного відновлення позитивної динаміки. ринку офісної нерухомості в українській столиці.
Нестача якісних офісних приміщень із можливістю розширення займаних площ у середньостроковій перспективі залишається основною перешкодою для переміщення орендарів на ринку офісної нерухомості у Києві. Гострий дефіцит якісних приміщень особливо відчутний у центральних районах міста.
У зв'язку з наявністю можливості орендувати приміщення в існуючих офісних будинках, а також зниженням впевненості потенційних орендарів у тому, що девелопери введуть об'єкт в експлуатацію в заявлені терміни, у січні-вересні 2011 року попередні договори оренди на київському ринку офісної нерухомості практично не укладалися.
Ми очікуємо, що у четвертому кварталі 2011 року динаміка попиту на офісну нерухомість у Києві суттєво не зміниться, і обсяг орендованих приміщень у сегменті протягом періоду перевищить нову пропозицію. Водночас, термін дії багатьох договорів оренди, які були підписані або пролонговані у 2008-2009 роках на вигідних для орендарів умовах, закінчується через один-два роки, що може призвести до збільшення попиту на офісні приміщення у 2012-2013 роках.
Рівень вакантності
Наприкінці вересня 2011 року первинна вакантність на ринку офісної нерухомості у Києві становила 11,2% порівняно з показником на рівні 11,9% наприкінці другого кварталу 2011 року та 12,7% за станом останніх числа грудня 2010 року.
Водночас наприкінці третього кварталу 2011 року показники вакантності офісних приміщень у центральному діловому районі та на Подолі у Києві знизилися до 7,2% та 5% відповідно.
Посилення попиту орендарів на тлі невеликого обсягу нової пропозиції вже призвело до відновлення дефіциту якісної офісної нерухомості, який найбільш відчутний у класі офісних приміщень площею понад 1 000 кв.м у центральній частині міста.
Враховуючи несуттєву нову пропозицію офісних приміщень, що вводяться в експлуатацію в Києві, у поєднанні з поступовим посиленням попиту, ми очікуємо на подальше зниження показника вакантності в сегменті до кінця 2011 року.
Орендні ставки
Протягом періоду з третього кварталу 2008 року до кінця 2009 року орендні ставки на офісні приміщення у Києві у доларовому еквіваленті знизилися більш ніж на 50%. Це пов'язано як із девальвацією української гривні, так і скороченням попиту з боку орендарів внаслідок економічної кризи.
У другій половині 2009 року орендні ставки на офісні приміщення стабілізувалися на рівні $25-35 за кв.м на місяць на приміщення класу А, для офісних приміщень класу В, розташованих у центральних та нецентральних районах міста, ставки оренди знаходилися в межах $20-25 за кв.м на місяць, а для класу С – на рівні $12-17 за кв.м на місяць.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року спостерігалося деяке підвищення рівня орендних ставок на офісні приміщення, що пов'язано зі зниженням пропозиції в сегменті, особливо в центральному діловому районі міста, а також з поступовим посиленням попиту орендарів. Наприкінці вересня 2011 року орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Києві перебували на рівні $38-44 за кв.м на місяць, а офісні приміщення класу В та С пропонувалися за ставками оренди $23-35 та $8-25 за кв.м на місяць відповідно.
Виходячи з припущення, що курс гривні до долара США залишиться на рівні приблизно 8 гривень за $1, компанія DTZ очікує на подальше підвищення орендних ставок на офісні приміщення до кінця 2011 року разом із зменшенням орендних пільг, які пропонують орендодавці.
Однак, оскільки більшість орендарів неохоче погоджуються нести додаткові капітальні витрати на поліпшення приміщень, що орендуються, базова обробка офісних приміщень залишиться обов'язковою умовою для їх ефективної здачі в оренду.
Прогноз
На думку компанії DTZ, ринок офісної нерухомості в Києві є структурно ненасиченим, а нова пропозиція якісних приміщень залишатиметься невеликою як мінімум до середини-кінця 2012 року.
Протягом 2012 року нова пропозиція офісних приміщень у Києві може становити приблизно 250 000 кв.м (GLA). Однак цей показник залежить від здачі в експлуатацію кількох великих об'єктів офісної нерухомості, ризик невчасного відкриття яких залишається.
Ми очікуємо, що у четвертому кварталі 2011 року загальна динаміка попиту на офісну нерухомість у Києві не зміниться, і попит перевищуватиме нову пропозицію у сегменті.
Згідно з результатами дослідження ділових очікувань підприємств в Україні, проведеного Національним банком у другому кварталі 2011 року, більшість підприємств країни планували збільшити кількість своїх працівників упродовж наступних 12 місяців. Виняток склали підприємства з виробництва та розподілу електроенергії, газу та води, а також ті, що оперують у секторі транспорту та зв'язку.
У середньостроковій перспективі динаміка орендних ставок у Києві залежатиме від цінової стратегії у великих бізнес-центрах «Гулівер», 101 Tower та «Торонто-Київ», введення в експлуатацію яких заплановано у 2012 році. Якщо вартість оренди в цих бізнес-центрах буде завищена, це може призвести до подальшого підвищення середньоринкових орендних ставок на офісні приміщення в Києві. У той самий час застосування у цих об'єктах конкурентної цінової стратегії, швидше за все, призведе до зниження середньоринкових орендних ставок сегменті.
Враховуючи очікуване посилення конкуренції у 2012-2013 роках на ринку офісної нерухомості, орендодавці можуть підвищити привабливість своїх об'єктів для компаній-орендарів шляхом здачі приміщень з вищим рівнем обробки, та/або пропонуючи інші альтернативні варіанти зниження капітальних витрат майбутніх орендарів.
За матеріалами DTZ.