Як вирахувати прибутковість від оренди нерухомості?
Людина, що здав квартиру отримує щомісячно дохід. Проста схема перевірена часом. Але наскільки це вкладення вигідне? Чи не краще покласти гроші на депозит і не зв'язуватися із проблемними квартирантами, ремонтами та податками? Щоб відповісти на це питання, потрібно знати розмір річної прибутковості від інвестиції.
Як підрахувати?
Річна прибутковість розраховується як ставлення річного доходу від оренди до суми вкладень. Важливо звернути увагу не на вартість квартири, а на суму витрат на її придбання. А це і ремонт, меблі, оформлення, винагорода ріелторам.
Тому для обчислення прибутковості необхідно знати:
- а) загальну суму вкладень;
- Б) обсяг річний аренды;
- В) щорічні витрати на обслуговування нерухомості (разові та щомісячні).
Розмір річної оренди розраховується шляхом множення щомісячної плати на 12. Це запланований дохід. За підсумками року сума може бути іншою, адже можна здати за меншу вартість оренди, ніж планувалося або підвищити, можливо, якийсь час квартира буде порожньою в очікуванні мешканців. Тому дохідність можна підрахувати заплановану та реальну вже за підсумками року.
До разових щорічних витрат можна віднести податок на нерухомість чи оплату домофону одразу на рік. Щомісячні витрати на обслуговування нерухомості враховуються лише ті, які сплачує власник. Розглянемо з прикладу квартири. Наприклад, це внесок на капітальний ремонт. Якщо квартиранти оплачують споживані ресурси за лічильниками, а інші послуги ЖКГ оплачує власник (утримання житла, опалення, домофон), їх також потрібно включити. Якщо квартиранти повністю сплачують за комунальні послуги, то платежі не враховуються. Зате можна включити витрати на дрібний ремонт чи покупку якихось меблів чи техніки у квартиру.
Формула розрахунку доходності
Розрахунок річної прибутковості розраховується за формулою (Б-В)/А*100%. Отримуємо відсоток прибутковості від нерухомості, що здається в оренду. Тут не враховується зростання вартості власності. Щоб розрахувати реальну прибутковість з урахуванням зростання цін, треба зазначити, наскільки змінилася вартість. Цю різницю потрібно додати до річної оренди, а потім провести обчислення за формулою. Якщо ціни впали, то різницю відібрати.
Річна процентна доходність
Якщо говорити про здачу квартир в оренду, то запланована дохідність у середньому становить 10–12% річних. Насправді, з урахуванням витрат, вона може становити і 7–8% річних. Тому її не можна назвати високоприбутковим видом інвестування, проте відносно безпечним – так. Незалежно від ситуації в економіці, у вас завжди залишиться власність, вартість якої хоч і вагається, але поступово невпинно зростає. З іншого боку, така інвестиція є вкрай неліквідною. Якщо терміново будуть потрібні гроші, її буде важко швидко продати або доведеться сильно поступитися в ціні і втратити частину грошей.
Прогноз збитків
Може вийти так, що прибутковість буде негативною. І тут констатується збиток, тобто отриманий прибуток не покрив вироблених витрат. І тут варто розібратися у причині. Можливо, в якомусь місяці були великі витрати, наприклад, скління балкона, монтаж пластикових вікон, заміна труб тощо. А можливо, була просто недовга оренда і вона не покриває щомісячних витрат, у цьому випадку варто подумати про підвищення ціни.
Автор: Олександр Бєлов