Тенденції ринку складської нерухомості України (2019)
Вакантність, рівень цін, розвиток ринку складської нерухомості у регіонах України, терміни будівництва складу та резерви розвитку логістичного бізнесу.
Про ці тенденції ринку складської нерухомості в Україні розповів генеральний директор групи компаній ZAMMLER Віктор Шевченко в інтерв'ю виданню Delo.UA.
Вакантність та рівень цін
У 2007 році багато девелоперів вирішили будувати складські приміщення, тому що в 2005-2006 складів майже не було, але з'явився попит. Орендна ставка тоді була $10 за 1 кв. метр. Але після того як ринок наситився складською нерухомістю плюс почалася криза, ставка впала до рівня 7-8 доларів. До 2010 року вона знизилася до 6$. І в результаті виявилася на нинішньому рівні - 3-4,5 $.
Але девелопери, які будують склад, починають повертати інвестиції при рівні орендної ставки близько $6. Якщо нижче, то будівництво складу та його зміст стають збитковими.
Крім того, рівень вакантних, порожніх площ позаминулого і минулого року досягав 12%, девелоперу було невигідно тримати склади при такому рівні цін та вакантності.
Розвиток ринку в регіонах України
Наразі активно намагається забудуватися Львів, Ужгород. У Львові будують сховища для овочів – це окремий сегмент складського бізнесу, і їх в Україні можна перерахувати на пальцях однієї руки. Як результат – висока вартість фруктів та овочів навесні, бо вони всі імпортні. А у нас овочесховище має бути в кожній області, щоб ціна продуктів навесні зростала в розумних межах. Якщо у жовтні кілограм моркви стоїть у полі 1–3 гривні, то до квітня він має коштувати стільки ж плюс витрати на зберігання в овочесховищі. Це має бути максимум плюс 20%, а в нас росте на 120%. Тому що завозимо з Туреччини чи Польщі, де є овочесховища, і там не такі космічні ціни.
У причорноморських областях склади почали заповнюватись. У 2017 та 2018 роках було зростання. З серпня 2018 року вакантність впала до 3%. Це вже дефіцит складів і завдяки дефіциту всі склади зараз заповнені на 99,9%. Навіть ті склади, які стояли в Одесі, недобудовані були введені в експлуатацію і вже здають.
Термін будівництва склад під ключ
Від 9 до 14–15 місяців, якщо є готовий майданчик із підведеними комунікаціями. Якщо потрібно терміново, за 9 місяців можна все збудувати, якщо починаєш з весни.
Резерви для розвитку логістичного бізнесу
Це управління ланцюгами постачання. Допустимо, є клієнт – власник товару, який зберігає, наприклад, велику партію телефонів на розподільчому центрі – це може бути мій склад. А продає їх через дистриб'юторів – звичайні чи інтернет-магазини. Один із них знає, що наступного місяця продасть 100 телефонів. Тоді він подає заявку власнику, а той повідомляє мене, щоб я зарезервував ці 100 телефонів під конкретного дистриб'ютора. Вони можуть лежати на одній полиці з рештою партією таких же телефонів. Але я їх, згідно з заявками, відправляю на склад дистриб'ютора, або за допомогою поштового оператора прямо кінцевому споживачеві.
Цей прямий шлях до покупця називається фулфілментом. У 2015 році ми в Україні відкрили перший склад, що працює у цьому сегменті, та допомагаємо виробнику торгувати в країні без залучення дистриб'юторів. Торгівля за допомогою логістів.
У світі це вже давно розвинене, у нас у країні це десь 1% від загального бізнесу, а в Європі – 15%.
Раніше Віктор Несін, президент ССНУ, заявив, що ринок складської нерухомості в Україні дуже малий, порівняно з провідними європейськими країнами і навіть Польщею, і розвивати його не має сенсу.
Підготував: Олександр Бєлов