Огляд ринку офісної нерухомості України за 2010 рік
Пропозиція
Станом на кінець 2010 року загальний обсяг офісних приміщень у столиці України становив близько 1 118 695 кв.м без урахування площ державних установ та офісних будівель, збудованих компаніями для власних потреб.
Ринок офісної нерухомості в Києві залишається структурно ненасиченим з точки зору загального обсягу приміщень, різновиду форматів та якості об'єктів, що оперують.
У четвертому кварталі 2010 року на ринок офісної нерухомості у Києві було представлено близько 39 950 кв.м нових приміщень у складі кількох невеликих будівель.
Загальний обсяг нових офісних приміщень, введених в експлуатацію у Києві протягом усього 2010 року, становив близько 78 330 кв.м, що на 36% та 55% менше у порівнянні з показниками 2009 та 2008 років відповідно. Така низька динаміка, навіть у контексті нерозвиненого київського ринку офісної нерухомості, зумовлена, перш за все, нестачею проектного фінансування, а також суттєвим зниженням орендних ставок та вартості офісної нерухомості у Києві порівняно з ажіотажними показниками 2005-2008 років.
Починаючи з кінця 2008 року, девелопмент багатьох великих офісних проектів, заявлених до реалізації у Києві до початку фінансової кризи, було припинено через відсутність фінансування та економічний спад.
Хоча з середини 2010 року було відновлено роботи з низки об'єктів, на думку фахівців компанії DTZ, як мінімум до 2012-2013 року обсяг нової офісної пропозиції у Києві залишиться невеликим та невисокою якістю.
.jpg)
.jpg)
Попит
Незважаючи на те, що економіка України ще перебуває на етапі відновлення після кризи, основні показники ринку офісної нерухомості у Києві покращилися, а сам ринок уже не можна характеризувати як абсолютний «ринок орендаря», особливо в сегменті нерухомості, розташованої у центральному діловому районі столиці.
У 2010 році близько 165 000 кв.м офісних приміщень було здано в оренду у Києві, що майже на 56% перевищує показник 2009 року.
У структурі попиту на офісну нерухомість переважали компанії у фінансовому секторі, інформаційно-комунікаційних технологіях та бізнес-послугах. Сукупна частка цих компаній у загальному обсязі орендованих протягом року офісних приміщень становила близько 51%.
У 2010 році найбільшою популярністю з погляду оренди користувалися приміщення площею 101-500 кв.м, 501-1 кв.м та 000-1 кв.м. Протягом року частка угод оренди приміщень площею понад 000 3 кв.м становила близько 000% від загальної кількості трансакцій на ринку офісної нерухомості у Києві. Протягом року також поновився попит на оренду офісних приміщень площею 3-000 кв.м у центральній частині Києва. Основним генератором цієї категорії попиту стали компанії, які виходять на український ринок та на початковому етапі оперують як невеликі представництва.
Ми очікуємо, що динаміка попиту на офісну нерухомість у Києві протягом 2011 року кардинально не зміниться. Сьогодні немає передумов для значного зростання попиту через невизначену загальну економічну ситуацію в країні.
Ряд великих компаній продовжать пошук якісних офісних приміщень площею понад 2 000 кв.м у зв'язку з орендними ставками, що знизилися, і майбутнім закінченням дії їх поточних договорів оренди. Припускаючи, що орендні ставки на офісні приміщення в Києві підвищаться вже в найближчому майбутньому, сьогодні ці компанії прагнуть переміститися в якісніші приміщення та забезпечити можливість розширення займаної площі в одному об'єкті протягом наступних 3-5 років.
Термін дії багатьох договорів оренди, які були підписані або пролонговані в період кризи на вигідних для орендарів умовах, закінчується через два-три роки, що може спричинити зростання попиту на офісні приміщення у 2012-2013 роках.
Рівень вакантності
Наприкінці 2010 року первинна вакантність на ринку офісної нерухомості у Києві досягла 12,7%, що є найнижчим квартальним показником за минулий рік. Для порівняння, наприкінці 2009 року первинну вакантність було зареєстровано на рівні 17,6%, враховуючи лише приміщення, які пропонувалися в оренду безпосередньо власниками будівель, тоді як на ринку була також велика кількість приміщень, що здаються у суборенду.
Стійке щоквартальне зниження вакантності протягом 2010 року підтверджує поступове покращення динаміки ринку, провісником якого є підвищення попиту.
Посилення попиту орендарів на тлі невеликої нової пропозиції вже призвело до відновлення дефіциту якісної офісної нерухомості на ринку, який найбільш відчутний у класі офісних приміщень площею понад 1 000 кв.м у центральній частині міста.
.jpg)
.jpg)
Орендні ставки
За період з третього кварталу 2008 року до кінця 2009 року орендні ставки на офісні приміщення у Києві у доларовому еквіваленті знизилися більш ніж на 50%. Це пов'язано як із девальвацією української гривні, так і скороченням попиту з боку орендарів внаслідок економічної кризи.
У другій половині 2009 року орендні ставки на офісні приміщення у Києві стабілізувалися на рівні $25-35 за кв.м на місяць за приміщення А класу, для офісних приміщень класу В, розташованих у центральних та нецентральних районах міста, ставки знаходилися в межах $20-25 за кв.м на місяць, а для класу С – на рівні $12-17.
Хоча з кінця 2009 року до першого кварталу 2010 року рівень орендних ставок залишався стабільним, протягом наступних трьох кварталів 2010 року спостерігалося їхнє деяке підвищення, що пов'язане із зменшенням пропозиції офісних приміщень, особливо у центральному діловому районі Києва.
Більшість великих орендарів намагаються мінімізувати витрати на оренду офісних приміщень, домагаючись підписання довгострокових договорів (терміном понад 5 років) за низькими ставками. У той же час, орендодавці, які очікують подальше поліпшення динаміки ринку, сьогодні воліють підписувати короткострокові договори з можливістю продовження або більш тривалі договори з можливістю перегляду орендної ставки, що надасть можливість перегляду орендної ставки до ринкового рівня в найближчому майбутньому.
З огляду на припущення, що курс гривні до долара США залишиться на рівні 8 гривень за $1, компанія DTZ. очікує підвищення орендних ставок на офісні приміщення у 2011 році поряд із зменшенням будь-яких поступок з боку орендодавців.
Однак, оскільки більшість орендарів неохоче погоджуються нести додаткові капітальні витрати на поліпшення приміщень, що орендуються, високий рівень обробки офісних приміщень залишатиметься обов'язковою умовою для їх ефективної здачі в оренду.
Прогноз
На думку компанії DTZ, ринок офісної нерухомості в Києві є структурно ненасиченим, а нова пропозиція якісних приміщень залишатиметься невеликою, як мінімум, до кінця 2011 року.
Зважаючи на нееластичність пропозиції офісної нерухомості до ціни, а також високу ймовірність того, що після покращення економічної ситуації нова пропозиція у багатьох випадках складатиметься з об'єктів невисокої якості, створених шляхом реконструкції, ринок офісної нерухомості характеризуватиметься дефіцитом якісних приміщень, розташованих у центральному діловому. районі та нецентральних районах міста Києва.
Тому, якщо попит на якісні офісні приміщення в Києві продовжуватиме посилюватися, рівень орендних ставок, ймовірно, істотно коригуватиметься у бік підвищення.
Матеріал компанії DTZ Research.