На ринки офісної нерухомості Східної та Центральної Європи повертаються девелопери

За даними компанії CB Richard Ellis (CBRE), кількість пропозицій офісної нерухомості Східної та Центральної Європи у першому півріччі 2011 року помірно зростала, проте завершених девелоперських проектів зареєстровано у невеликій кількості.

Незважаючи на недавнє збільшення кількості розпочатих проектів, на найближчі 12-18 місяців прогнозується порівняно невелика кількість їхніх закінчень. Слабкі показники зайнятості і труднощі, що продовжуються, у придбанні фінансування означають, що девелопери неохоче починають нові проекти.

Хоча більшість кредиторів все ще потребують попередніх договорів оренди для фінансування запланованого будівництва, зареєстровано кілька спекулятивних проектів, які були відсутні на більшості ринків в останні роки. Однак кількість планованих проектів у Москві, як і раніше, обмежена через нові містобудівні правила, а деякі ринки Південно-Східної Європи все ще відчувають дефіцит нової офісної нерухомості через відкладені проекти.

Внаслідок обмеженої пропозиції нових офісів та зростання попиту, середня частка вакантних площ у Центральній та Східній Європі з IV кварталу 2010 року знизилася на 2% і виявилася нижчою за 14%. Більшість цього зниження — результат позитивної динаміки у частки вакантних площ у столицях Східної Європи, оскільки рівень поглинання там був особливо високим. Існує велика різниця у частках вакантних площ від регіону до регіону. У Варшаві вільних офісів лише трохи більше 6%, що надихає девелоперів розпочинати нові проекти. Навпаки, у Белграді частка незайнятих приміщень досі становить майже 24%.

Джош Тромп, голова відділу досліджень та консалтингу країн Центральної та Східної Європи компанії CBRE, коментує: «Хоча обсяг орендованих площ на більшості ринків зростає, загальне поглинання йде досить слабко або навіть у деяких випадках набуває негативних значень. Цей низький рівень поглинання можна пояснити зростаючою часткою попередньої оренди, головним чином Празі та Варшаві. Інша причина в обмеженості «нового попиту», оскільки все більша частина обсягу орендованих площ викликана переїздами».

Серйозні відмінності у частках вакантних площ на офісному ринку зумовлюють різні перспективи зростання орендних ставок у регіоні. Значне зростання ставок оренди у преміальному секторі зафіксовано у Москві та Києві — близько 20-25% у доларах США по відношенню до минулого року; у євро зростання більш помірне. Орендні ставки преміального сектору у Варшаві зросли на 13% порівняно з першою половиною 2010 року, хоча нещодавно зростання сповільнилося. На решті ринків орендні ставки протягом останнього року, як правило, не зростали. Багато столиць Південно-Східної Європи, такі як Софія та Загреб, досі зазнають зниження ставок.

Зважений середній показник ставок прибутковості на офісному ринку, згідно з CB Richard Ellis у Центральній та Східній Європі, у першому півріччі 2011 року продовжив знижуватися та становив 8,8%. Це на 52 базисних пункти менше, ніж наприкінці IV кварталу 2010 року, і на 85 пунктів нижче за показники II кварталу 2010 року. Здебільшого зниження викликано трендами по Східній Європі, у Центральній Європі показник протягом першого півріччя 2011 року залишався в основному стабільним.

Загальний оборот інвестицій в офісну нерухомість у першій половині 2011 року склав 2,2 млрд євро, це трохи нижче ніж 2,5 млрд євро, інвестовані за весь 2010 рік. Ця цифра включає офісну частину угоди щодо придбання Europolis компанією CA Immo. Головними двигунами зростання інвестицій у 2011 році стали Росія та Польща. Ці країни разом узяті становлять 75% всього обсягу інвестиційної активності цього року.

Ліквідність інвестиційного ринку в Центральній та Східній Європі демонструвала зростання протягом кількох кварталів. Відродження інвестицій у цьому регіоні є одним із найпомітніших у Європі, оскільки почалося з глибокого «дна» у 2009 році.

Джос Тромп додав: «Відродження особливо помітне на передньому краї ринку, тоді як так званий вторинний сегмент у багатьох країнах залишається неліквідним. Ринки Росії та Центральної Європи сильно піднялися, а Україна та Сербія все ще чекають на закриття першої угоди. В результаті в Празі інвестиційна активність зросла, а такі ринки, як Будапешт, дочекаються своєї черги в другій половині 2011 року. Це зростання активності може призвести до найближчих кварталів до деякого зниження прибутковості на більшій частині ринків».

Найбільші угоди у першому півріччі на ринках офісної нерухомості у Східній та Центральній Європі

Джерело: www.cbre.com

Читайте також

• Екологічні офіси підвищують продуктивність праці

• Столичний ринок оренди офісів зріс на 38% (I півріччя 2018 року)

• Огляд ринку офісної нерухомості України (2010)