Аналіз ринку торгівельної нерухомості України за 2010 рік
Пропозиції
Станом на кінець 2010 року загальний обсяг сучасних торгових приміщень у столиці України становив близько 926 320 кв.м або 330 кв.м на 1 000 мешканців (виходячи з офіційних статистичних показників кількості населення). Цей показник включає всі об'єкти торгової нерухомості в Києві загальною площею, що орендується, від 5 000 кв.м, у тому числі, торгові центри з великою кількістю орендарів, а також супермаркети/гіпермаркети, що окремо стоять.
Таким чином, у столиці України зберігається дефіцит якісних торгових приміщень, особливо з огляду на дисбаланс між офіційною та фактичною кількістю населення у місті.
У 2010 році в Києві було відкрито другу чергу торгово-розважального центру Sky Mall, а також здано в експлуатацію будівельні гіпермаркети Praktiker та Leroy Merlin. Кумулятивна торгова площа цих об'єктів становить близько 72 100 кв.м, що є найменшим річним показником із 2007 року.
Додатково у 2010 році близько 66 300 кв.м торгових площ було здано в експлуатацію у Київській області. Протягом року було відкрито торговий центр «Модуль» у Бучі, торгово-розважальний центр Aero Mall у Борисполі та торговий центр «Мега Маркет Ходосіївка» вздовж Дніпропетровської траси (М-04).
У 2011 році річна пропозиція нових торгових приміщень у Києві може становити приблизно 110 600 кв.м. Зокрема, заплановано відкриття торгово-розважального центру «Континенталь» («Еспланада»), розташованого в центральній частині міста, та другої черги торгово-розважального центру Dream Тowп у районі Оболонь. Крім цього, до здачі в експлуатацію заявлено торгово-розважальний центр "Мега-Сіті", невеликі торгові центри на вулиці Оноре де Бальзака, Марини Раскової та на Львівській площі, а також гіпермаркет Novus на Броварському проспекті.
Серед найбільших об'єктів торгової нерухомості, відкритих у регіонах України у 2010 році, слід зазначити другу чергу торгово-розважального центру King Cross Leopolis у Львові, торговий центр Green Plaza у Донецьку, розширення торгово-розважального центру Global.UA у Житомирі, а також будівельні гіпермаркети. «Нова Лінія» в Одесі та «Епіцентр» у Харкові.
У 2011 році заплановано відкриття торгових центрів Ауе Р1аzа та «Магеллан» у Харкові, торгового центру «Південні Схили» у Донецьку, а також другої черги торгово-розважальних центрів «Донецьк-Сіті» у Донецьку та «Сіті Молл» у Запоріжжі.
У 2010 році багато українських та міжнародних девелоперів провели повторний аналіз фінансової доцільності та життєздатності своїх раніше запланованих проектів у сегменті торгової нерухомості через зміни ринкових умов.
На думку компанії DTZ, ця тенденція, яка продовжиться і в 2011 році, не лише свідчить про відновлення позитивної динаміки в сегменті, а й вселяє надію, що ринок торгової нерухомості в Україні найближчим часом еволюціонуватиме з точки зору якості нових торгових центрів.
У 2010 році було відновлено роботи з кількох масштабних проектів торгової нерухомості, як у Києві, так і в інших містах України. Зокрема, у Києві девелоперські компанії Ukrainian Development Partners та KAN Development розпочали роботи зі спорудження торговельно-розважального центру Оcеану Рlаzа орендованою площею близько 75 000 кв.м, раніше відомого під назвою «Либідь Плаза». Компанія «Амстор» розробила маркетингову концепцію та розпочала попередню комерціалізацію торгово-розважального центру торговою площею близько 55 000 кв.м, розташованого на вулиці Генерала Петрова в Одесі. Також компанія Multi Development відновила роботи з девелопменту ТРЦ «Форум Львів» торговою площею близько 35 000 кв.м.
У 2010 році в Україні активізувалися девелоперські компанії, що спеціалізуються на створенні торгових центрів у форматах retail рагк та factoty outlat, діяльність яких у країні раніше стримувалась високими цінами на земельні ділянки.
Попит
У 2010 році компанія DTZ відзначає помітне покращення загальної динаміки попиту на торгові приміщення по всій Україні, оскільки торгові оператори все частіше зацікавлені у розширенні своїх мереж у країні. Водночас відсутність достатньої кількості якісних об'єктів торгової нерухомості є однією з основних перешкод для здійснення таких планів.
Київ залишається найбільш привабливим для всіх рітейлерів, які представлені в Україні або планують свій вихід на ринок країни. У зв'язку із зростанням попиту, обсяг пропозиції якісних торгових приміщень вздовж центральних торгових вулиць та в успішних торгових центрах столиці суттєво скоротився.
Незважаючи на досить песимістичні очікування у 2009 році, наприкінці 2010 року показники заповнюваності у якісних торгових центрах досягли докризового рівня.
Відкриття другої черги торгово-розважального центру Sky Mall у 2010 році стало стимулом для виходу на ринок кількох модних брендів. Так, зі здаванням в експлуатацію цього об'єкту в Україні з'явилися такі відомі бренди як New Look, Okaidi, Obaibi та Massimo Dutti. Також у торгово-розважальному центрі Sky Mall було відкрито перший у Києві магазин Top Shop.
Протягом 2010 року на український ринок вийшли деякі інші модні бренди, наприклад River Island, перший магазин якого було відкрито в торгово-розважальному центрі Dream Town.
У 2011 році очікується вихід на український ринок низки нових відомих імен, а також розширення вже представлених рітейлерів. Такі модні марки, як New Yorker, Oysho, GAP та LC Waikiki, вже публічно оголосили про свої плани відкрити в Україні магазини протягом наступного року.
У 2010 році оператори об'єктів у форматі big box продовжували демонструвати високий рівень активності, зумовлений неосвоєністю українського ринку в даному сегменті та наявністю привабливих земельних ділянок за доступними цінами. Протягом року перший будівельний гіпермаркет Leroy Merlin було відкрито у Києві, а торговельні мережі «Епіцентр», «Нова Лінія» та Novus продовжили свою експансію в країні.
Ряд операторів роздрібної торгівлі продуктами харчування сьогодні активно розглядають оренду приміщень у нових торгових центрах, у тому числі такі компанії як Auchan, Fozzy Group, BT Invest (мережа Novus), Амстор, а також торгові мережі побутової техніки та електроніки Comfy, Фокстрот »/ FoxMart, «Ельдорадо» та «Технополіс». Більше того, інтереси цих торгових мереж не обмежуються містами з населенням понад 1 мільйон жителів.
Незважаючи на покращення загального сприйняття перспектив українського ринку, торгові оператори дуже ретельно підходять до оцінки якості торгових приміщень та пропонованих умов оренди.
Орендні ставки
Внаслідок підвищення активності торгових операторів та покращення загального сприйняття потенціалу українського ринку, у першому кварталі 2010 року було зареєстровано зростання базових орендних ставок у якісних об'єктах торгової нерухомості у Києві на 10-25% порівняно з 2009 роком.
Залишаючись стабільними у другому та третьому кварталах, до кінця 2010 року орендні ставки на приміщення у найкращих торгових центрах української столиці зросли ще на 10%. У четвертому кварталі
2010 року середні орендні ставки перебували у діапазоні $70-90 на місяць на торгові приміщення площею 100-300 кв.м у успішних торгових центрах Києва. Водночас у найбільш популярних торгових центрах міста орендні ставки досягали рівня $160-200 за кв.м на місяць.
Аналогічні тенденції також спостерігалися і в кількох якісних торгових центрах, які розташовані в інших великих містах України і оперують протягом деякого часу.
Починаючи з другого кварталу 2010 року, як наслідок посилення попиту на торгові приміщення вздовж центральних торгових вулиць, рівень орендних ставок на цю категорію приміщень зріс на 5-15% порівняно з першим кварталом року.
Незважаючи на позитивну динаміку в сегменті торгової нерухомості в Україні, вихід на ринок нових рітейлерів та пожвавлення вже присутніх тут мереж на тлі невеликої нової пропозиції якісних приміщень, суттєве зростання базових орендних ставок у 2011 році є малоймовірним. Це пов'язано з ще переважаючим «ринком орендаря» у сегменті, який сформувався під час кризи за рахунок відносно невеликої кількості якісних рітейлерів, які представлені в країні.
Проте, за оцінками компанії DTZ, у зв'язку з поступовим посиленням попиту з боку торгових операторів та загальною нестачею якісних торгових площ, базові орендні ставки на найбільш якісні приміщення в торгових центрах та вздовж центральних вулиць у Києві та інших великих містах України вже у короткостроковій перспективі будуть схильні до деякого зростання. Водночас, довгострокова стійкість поточних орендних ставок у торговому сегменті залежатиме від реальних термінів відкриття та якості масштабних проектів, заявлених до відкриття у 2011-2013 роках, зокрема у Києві.
Якість торговельного об'єкту залишається вирішальним чинником, що впливає на успішність та інвестиційну ліквідність існуючих та нових торгових центрів в Україні, і примітно, що більшість активних девелоперів на ринку в Україні вже набувають цього факту.
Прогноз
У 2009-2010 роках сегмент торгової нерухомості виявився найбільш стійким до впливу економічної кризи в Україні і, як ми вважаємо, демонструватиме подальше зростання у середньостроковому періоді після стабілізації економічної ситуації в Україні та світі. Компанія DTZ очікує, що у 2011 році загальні тенденції ринку торговельної нерухомості в Україні будуть такими самими, як і протягом 2010 року.
Незважаючи на ознаки економічної кризи, що зберігаються, і відносно низький рівень доходів населення в країні, які були відображені в песимістичних рейтингах AT Kearney в 2010 році, потенціал ринку торгової нерухомості в Україні, безсумнівно, залишається високим. Це пов'язано, перш за все, з нерозвиненістю ринку з точки зору якості об'єктів торгової нерухомості та представлених форматів, розміром країни, високою щільністю населення, а також високою чутливістю населення до модних тенденцій та торгових марок.
У 2010 році було відновлено роботи з низки масштабних об'єктів торгової нерухомості у Києві та інших містах-мільйонниках. Якщо ці об'єкти будуть зведені та відкриті відповідно до заявлених термінів, до 2013 року загальний обсяг ринку торговельної нерухомості в Україні суттєво збільшиться.
В результаті загальна привабливість українського ринку торговельної нерухомості для торгових мереж збільшиться, але потенційне посилення конкуренції в сегменті, швидше за все, призведе до корекції орендних ставок у бік зниження. Найбільше зниження орендних ставок ми очікуємо в класі неякісних торгових центрів «першого покоління».
Джерело www.dtz.com.