Інвестиції в нерухомість України: аналіз ринку 2010 року

2010 року значно покращилося сприйняття інвесторами перспектив українського ринку нерухомості, що пов'язано зі зниженням політичного протистояння в Україні, підвищенням міжнародних рейтингів країни, а також загальною стабілізацією курсу національної валюти. У той же час, з другого кварталу 2010 року рівень орендних ставок на якісну офісну та торговельну нерухомість в Україні збільшився.

Інвестиційні угоди

Внаслідок покращення загальної динаміки ринку комерційної нерухомості в Україні, було укладено кілька інвестиційних угод із продажу активів, переважно у Києві.
Більшість угод, укладених у 2010 році, були позаринковими, тому точно визначити загальний обсяг інвестицій у ринок комерційної нерухомості в Україні є вкрай складним.
За оцінками компанії DTZ, вже у першому кварталі 2010 року обсяг інвестицій, спрямованих на ринок комерційної нерухомості в Україні, перевищив обсяг інвестицій у цей сектор за весь 2009 рік, а показник за 2010 рік перевищив $150 мільйонів.

Протягом року єдиною інвестиційною угодою в Україні щодо придбання оперуючого об'єкта комерційної нерухомості, відкрито виставленого на продаж, стала купівля компанією «Raben Україна» складського комплексу площею близько 20 000 кв.м із прилеглою земельною ділянкою розміром 13 га у Київській області. Угода відбулася у березні 2010 року, а її загальний обсяг становив близько $13 мільйонів.

Серед інших інвестиційних угод, укладених у 2010 році на ринку комерційної нерухомості України, варто зазначити такі:

• Продаж естонською компанією Astra Property 50% плюс одна акція торгово-розважального центру Sky Mall загальною площею близько 70 000 кв.м. в Києві українському інвестору OLEDO Group. Загальний обсяг угоди, укладеної в березні 2010 року, оцінюється на рівні близько $30-45 мільйонів.
• Продаж двом приватним інвесторам 50% частки у проекті готельного комплексу з житловими апартаментами під брендом Hilton, будівництво якого ведеться у центральній частині Києва. Угода була оголошена у березні 2010 року.
• Продаж компанією «XXI Століття», котирується на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, своєї частки місцевому девелоперу у проектах логістичних комплексів, що плануються в Одесі та Василькові, а також у проекті торгового центру у Донецьку. Загальний обсяг угоди становив близько $2 мільйонів.
• Придбання арабським інвестором земельної ділянки площею 1,5 га, розташованої поблизу міжнародного аеропорту «Бориспіль» біля Києва, з метою її подальшого розвитку у сегменті комерційної нерухомості.
• Продаж ділянки площею близько 40 га,
  розташованого вздовж траси «Київ-Одеса», для подальшого комерційного розвитку.
• Продаж офісної будівлі класу У Києві для власного користування. Загальний обсяг угоди оцінюється лише на рівні до $18 мільйонів.
• У грудні 2010 року компанія «Столичний ЦУМ», що входить до структури «ЕСТА Холдинг», одержала дозвіл Антимонопольного комітету України на придбання активів компанії «Торговий дім «Київський ЦУМ», яка має право власності на Центральний універмаг (ЦУМ), розташований на вулиці Хрещатик у Києві. У вересні 2010 року "ЕСТА Холдинг" придбала міноритарний пакет акцій компанії "Торговий дім "Київський ЦУМ". Процес завершення придбання будівлі Центрального універмагу загальною площею близько 22 000 кв.м, а також земельної ділянки, на якій вона розташована, запланована до кінця першого кварталу 2011 року.
• Продаж нової офісної будівлі класу В, розташованої на вулиці Саксаганського, 105 у Києві, банку «Російський Стандарт» для власного користування.
• Продаж компанією «НЕСТ» проекту масштабного багатофункціонального комплексу, що планується на вулиці Златоустівській, 11 у Києві. Однак у четвертому кварталі 2010 року заявлений покупець «БУД ХАУЗ ГРУП» спростував факт укладання угоди.
• У вересні 2010 року було оголошено угоду щодо придбання компанією Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) 35% частки у п'яти об'єктах торгової нерухомості, розташованих у різних регіонах України. Загальний обсяг угоди оцінюється у $35 мільйонів.
• Придбання українською компанією "ТММ", що котирується на Франкфуртській фондовій біржі, новозбудованого 25-поверхового житлового комплексу "Ультра" загальною площею близько 41 200 кв.м у Харкові.
• У грудні компанія «XXI Століття» оголосила про
  підписання договору купівлі-продажу двох проектів компанії, яка отримує боргове фінансування від Renaissance Capital Group. Предметом угоди стали проект будівництва готелю з культурним центром та апартаментами на Лаврському провулку у Києві та ділянка площею 54 га у Полтаві.
• У четвертому кварталі 2010 року компанія DTZ оголосила про завершення операції build-to-suit першого в Україні гіпермаркету Leroy Merlin, відкриття якого відбулося у листопаді у Києві. У угоді DTZ представляла інтереси української девелоперської компанії "Інтергал-Буд".
• Австрійська компанія UNIQA REAL Езtаtе АС придбала у групи компаній «АВЕК» торгово-офісний центр АVЕ Р1аzа загальною площею 25 000 кв.м. Об'єкт розташований у Харкові, та його відкриття заплановане у 2011 році. Спочатку факт цієї форвардної покупки був оголошений у третьому кварталі 2008 року.
• У першому кварталі 2010 року було оголошено про підписання протоколу про намір між компаніями ВТ 1пуезt, НМС ГОІР та Позов «Столиця» з метою об'єднати їхні активи в сегменті комерційної нерухомості до 2011 року. Умови угоди не розкриваються, але всі три компанії є активними гравцями ринку комерційної нерухомості в Україні.
• У 2010 році відбулася знакова угода щодо фінансування «Банком Кіпру» завершення будівництва офісно-готельного комплексу «Торонто-Київ» у Києві.

Гостра нестача якісних об'єктів нерухомості, що генерують стабільний грошовий потік, на думку DTZ, є основним фактором, який сьогодні стримує зростання кількості угод на вторинному інвестиційному ринку в Україні.

У 2010 році найвищу активність на вторинному інвестиційному ринку в сегменті нерухомості в Україні демонстрували українські компанії та приватні інвестори, які мають достатній обсяг вільних фінансових ресурсів завдяки продажу в докризовий період власних активів в інших сегментах економіки.

Інвестори європейського та ізраїльського походження також активно розглядали протягом року можливість придбання активів у сегменті нерухомості в Україні. Посилився інтерес російських інвесторів, але вони воліють угоди М&А щодо придбання девелоперських компаній.

Ставки прибутковості

Внаслідок світової кризи ліквідності, наприкінці 2008 року та у 2009 році ставки прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості на ключових ринках Європи, а також у Празі, Будапешті та Варшаві зросли, в середньому, на 3% порівняно з показниками кінця 2007 року.

Виходячи з оцінок активних на ринку інвесторів, у 2009 році чиста початкова ставка прибутковості на кращі об'єкти комерційної нерухомості в Києві знаходилася в межах 15-20% на тлі орендних ставок, що істотно знизилися, порівняно з докризовим рівнем. У зв'язку з обвалом ринкової вартості об'єктів нерухомості більшість власників не були зацікавлені у продажу своїх активів, а комерційні банки не змушували їх до цього.

У першому кварталі 2010 року чиста початкова ставка доходності на найкращі об'єкти комерційної нерухомості у Києві перебувала в межах 13,5-16%, відображаючи невелике зростання вартості активів з 2009 року. В результаті розрив між ціновими очікуваннями продавців та покупців почав скорочуватися, що пов'язано з більшою згідливістю останніх.

Протягом останніх трьох кварталів 2010 року початкова ставка доходності знизилася до 13.5%, 14% та 15% для найбільш якісних об'єктів офісної, торгової та складської нерухомості відповідно.

Українські інвестори пропонували навіть 12% на якісні об'єкти нерухомості з добрим потенціалом зростання орендних ставок. Однак власники таких об'єктів розглядали можливість їх продажу за ставкою прибутковості не вищою за 7-8%.

Протягом 2010 року, як і 2009 року, інвестори були готові інвестувати в одну угоду не більше ніж $5-20 мільйонів.

Прогноз

На думку компанії DTZ, ставки прибутковості в Україні в докризовий період у Києві були невиправдано низькими на тлі нестабільно високих орендних ставок. Проте суттєве зростання ставок прибутковості в період кризи у поєднанні з падінням орендних ставок у доларовому еквіваленті більш ніж у половину, особливо в сегменті офісної нерухомості, призвело до формування «справедливої» для інвесторів вартості активів на ринку нерухомості.

Виходячи з цього, ми очікуємо, що після відновлення активної динаміки ринку нерухомості ставки прибутковості в Україні ще більше знизяться.
Компанія DTZ вважає, що суттєве зниження цін на об'єкти нерухомості, що мало місце з кінця 2008 року, відкриває привабливі можливості для інвесторів в Україні у зв'язку з високим потенціалом ринку комерційної нерухомості, у всіх сегментах якого залишається структурний дефіцит якісних приміщень.

Джерело DTZ Research.

Читайте також

• США та Німеччина сприяли рекордним обсягам інвестицій у країни ЦСЄ

• Активність інвесторів на ринку світової комерційної нерухомості зросла на 70%

• Дуплекс вдома: вигідна інвестиція чи невиправдані очікування?