Як розрахувати орендну плату?
Власникам приміщень, які планується здавати в оренду, просто необхідно знати, як проводити розрахунок орендної плати, адже від цього залежить їх майбутній прибуток.
Крім того, слід враховувати той факт, що орендарі витрачають на оренду від 10 до 30% свого валового доходу, тому перевищення цих параметрів може впливати безпосередньо на ліквідність ваших площ.
Класична схема розрахунку орендної плати
Стикаючись з питанням, як розрахувати орендну плату, власники будівлі або приміщення, що здається в оренду, в першу чергу повинні провести калькуляцію грошових ресурсів, що витрачаються на їх утримання. У поняття таких витрат слід включити:
- Витрати комунальні послуги – водопостачання, опалення, електроенергію;
- надання охоронних послуг ЧОПами або позавідомчою охороною поліції;
- послуги обслуговуючих організацій – клінінг (прибирання), доступ до Інтернету, телефонний зв'язок.
Якщо ви не є власником приміщення, а збираєтеся провести операцію по суборенді, то необхідно враховувати витрати саме на первинну оренду. Отримана сума ділиться на загальну площу всієї орендованої будівлі або приміщення, а потім множиться на площу приміщення, що надається певному орендарю. Шляхом нескладних обчислень обчислюється чиста вартість квадратного метра. Після цього до отриманої ставки додається рента власника – у відсотковому співвідношенні від суми, або у твердому еквіваленті.
Але це ще не все. З недавніх пір обчислення, у тому числі розрахунок орендної плати, проводяться з використанням двох основних стандартів вимірювання площі (вітчизняний БТІ та зарубіжний BOMA), а також з урахуванням так званої площі загального користування.
Тобто ці площі не є корисними (говорячи мовою девелоперів) безпосередньо офісним, складським або торговим простором. До таких квадратних метрів відносять: фойє та вестибюлі, коридори та туалети на поверсі, а також їдальня, приміщення охорони, парадний вхід та інші приміщення у будівлі взагалі. Варто згадати коротко про стандарт BOMA, щоб ситуація з розрахунками була ясна.
Використання стандарту BOMA для розрахунків вартості оренди
Формула розрахунків BOMA, на відміну детальнішого стандарту БТІ, необхідного більше для проектування та технічних узгоджень, дозволяє девелоперам дуже чітко прогнозувати розміри рентабельності свого проекту. Стандарт BOMA базується на тому, що для орендаря площа приміщення розраховується з урахуванням сегмента площ загального користування за схемою: корисна квадратура (власне офісний простір) множиться на коефіцієнт втрат.
У свою чергу, цей коефіцієнт визначається за таким алгоритмом: відношення загальної корисної площі до орендної. При розрахунку площ загального користування всього будинку не враховуються такі елементи конструкцій, як вентиляційні та ліфтові шахти, вертикальні прольоти сходів загального користування.
Звичайно, ось так відразу вникнути в поєднання цих хитрих американських формул навряд чи можливо, але витрачений час на їх вивчення з лишком окупиться майбутніми доходами від правильно розрахованої орендної плати.
Раніше АН BFS опублікувало матеріал про те, як вирахувати прибутковість від оренди нерухомості?
Підготував: Олександр Бєлов