Оцінка ставки оренди нерухомого майна
Зазвичай, коли йдеться про нерухомість та її вартість, прийнято говорити про право власності на об'єкт нерухомості та про можливу ціну відчуження (придбання) цього права на відкритому ринку. Однак останнім часом все більшої популярності набуває такий вид угод з нерухомістю, як оренда. Угоди оренди укладаються щодо різних типів нерухомого майна – офісів, квартир, складів, торгових приміщень і земельних ділянок. На відміну від продажу права власності, за якої власник нерухомості передає покупцю всі свої права щодо об'єкта нерухомості, а саме право володіння, право користування та право розпорядження, при передачі об'єкта нерухомості в оренду власник, якого в даному випадку прийнято називати орендодавцем, тимчасово передає орендарю лише право користування та (іноді) право володіння об'єктом. Термін, який орендодавець передає орендарю свою нерухомість, називається терміном оренди.
Як і під час продажу нерухомого майна, при оренді нерухомості виникає питання ціни, або орендної ставки. Це питання дуже важливе як для орендодавця, так і для орендаря, оскільки ставки оренди зараз дуже високі і розбіжність у ціні навіть на 10% дасть досить відчутну суму за тривалого терміну оренди. Для запобігання можливому конфлікту інтересів під час укладання угоди з оренди об'єкта нерухомості корисно перед підписанням договору оренди провести незалежну оцінку ринкової величини орендної ставки. За аналогією з ринковою вартістю, ринкову величину орендної ставки, чи щорічного платежу користування об'єктом нерухомості можна як найбільш ймовірну ціну, за якою аналізований об'єкт нерухомості може бути зданий у найм на ринку у умовах конкуренції.
Іноді (наприклад, при передачі в оренду об'єктів, що належать державі), незалежна оцінка орендної ставки є обов'язковою в силу вимог закону, в більшості інших випадків обов'язкова оцінка орендної ставки не потрібна, але дуже бажана, щоб уникнути можливих фінансових промахів при укладенні договору оренди нерухомості. Але якщо за обов'язкової оцінки замовника немає іншої альтернативи, крім як звернутися до професійного оцінювача, то разі ініціативної оцінки завжди є альтернатива як самостійного визначення ринкової величини орендної ставки.
Методологічно оцінка оренди дуже схожа на класичну оцінку нерухомостіПри цьому деякі методи визначення ринкової величини ставки орендної плати досить прості для самостійного освоєння та застосування. У цій статті хочу описати порядок практичного застосування одного з таких методів, який називається методом прямих ринкових порівнянь.
Оцінку ставки оренди шляхом прямих ринкових порівнянь слід розпочати з аналізу ринку аналогічних об'єктів нерухомості, які на дату оцінки пропонуються для здачі у найм. Вибір аналогів для подальшого порівняння потрібно проводити на підставі наступних факторів – дозволене використання об'єкта, розташування об'єкта, стан об'єкта та розмір (площа) об'єкта. Правильний облік цих чинників під час виборів аналогів багато чому визначає точність і достовірність наступної оцінки.
Головним чинником під час виборів аналогічних об'єктів щодо порівняння є тип оцінюваного об'єкта нерухомості та її дозволене використання. Тобто для оцінки ставки оренди офісного приміщення потрібно розглядати лише приміщення, призначені для використання як офіс, але в жодному разі не приміщення, що використовуються для розміщення складу, магазину або виконання інших функцій.
Наступним важливим фактором, що визначає вибір порівняних об'єктів, є розташування об'єкта оцінки. Для підвищення точності результату, потрібно постаратися знайти схожі об'єкти в безпосередній близькості від об'єкта нерухомості, що розглядається. Це цілком можливо у великих містах, де ринок нерухомості добре розвинений, на менш розвинених ринках доводиться збільшувати радіус пошуку аналогів, але в будь-якому разі ми радили б залишатися в межах муніципального району, якщо йдеться про оцінку нерухомості в містах.
При виборі аналогів необхідно звертати увагу на технічний стан об'єкта, який пропонується для оренди. Слід підбирати об'єкти, що мають подібний технічний стан, подібну конструкцію та клас внутрішнього оздоблення. Наприклад, якщо оцінюється ставка оренди в офісному приміщенні класу А, то й аналоги мають бути розташовані в будинках такого ж класу. Використання як аналоги приміщень, що у будинках нижче класом, призведе лише до спотворення результату оцінки до повної недостовірності.
Останній із найбільш значущих факторів, який слід враховувати при виборі порівняних об'єктів – це площа об'єкта оцінки. Незважаючи на те, що подальші розрахунки щодо визначення ринкової величини ставки оренди будуть проводитися на одиницю площі, загальна площа аналогів не повинна сильно відрізнятися від площі об'єкта оцінки, оскільки вартість оренди 1 кв. об'єктів меншої площі, як правило, вищі, за інших рівних умов. Якщо ця різниця у площі досить висока, то від використання такого аналога краще відмовитись. Ми радимо вибирати аналоги таким чином, щоб їх площа відрізнялася від площі об'єкта нерухомості, що оцінюється, не більше ніж на порядок.
Нарешті, після того, як достатня кількість (3-5 штук) аналогів знайдено, можна приступати безпосередньо до оцінки ставки оренди. Для цього потрібно розрахувати вартість оренди 1 кв. м. за всіма об'єктами-аналогами за єдиний період (наприклад, за рік), а потім провести коригування отриманих цін на величину так званої поправки на уторговування. Ця поправка запроваджується для врахування можливого зниження оголошеної ставки оренди у процесі торгу та узгодження орендного договору. Величина цієї поправки, у разі оренди нерухомості, менша ніж при її купівлі-продажу, і становить приблизно 3-5% від оголошеної ставки.
Відкориговані таким чином ставки оренди аналогічних об'єктів слід упорядкувати за зростанням. На цьому етапі рекомендується звернути увагу на різницю скоригованих орендних ставок аналогів між собою. Якщо ці величини сильно відрізняються один від одного, це може служити сигналом того, що аналоги підібрані неправильно. У такому разі слід відмовитися від використання аналогів, чиї орендні ставки вибиваються із загального ряду. Після того як ви переконаєтеся, що всі аналоги підібрані правильно, можна розрахувати середнє арифметичне отриманих скоригованих орендних ставок - це число і буде результатом оцінки, тобто являти собою ринкову величину ставки оренди за об'єкт нерухомості, що оцінюється.
Як видно, викладений метод визначення ринкової орендної плати досить простий і цілком підходить для самостійного освоєння та застосування. Володіння цим методом може виявитися дуже корисним, коли залучення професійного оцінювача нерухомості з будь-яких причин неможливе або економічно невиправдане.
Підготував: Олександр Бєлов