Інвестиції в комерційну нерухомість України у 2012 році
Інвестиційний ринок комерційної нерухомості в Україні залишається ринком покупця.
У 2012 році компанія DTZ відзначає посилення інвестиційного попиту на високоякісні оперуючі об'єкти офісної та торгової нерухомості у Києві. Ця тенденція здебільшого пов'язана з тим, що на ринку ходять чутки про можливість розгляду продажу низки знакових об'єктів, які розташовані в центральній частині української столиці.
Ставки прибутковості на найкращі об'єкти комерційної нерухомості в Україні залишаються високими порівняно з показниками в інших європейських країнах, незважаючи на їхнє деяке зниження у першому півріччі 2012 року.
Інвестиційні угоди
У першому півріччі 2012 року на ринку комерційної нерухомості в Україні не було укладено жодної вторинної інвестиційної угоди.
За оцінками компанії DTZ, загальний обсяг вторинного інвестування в нерухомість в Україні у третьому кварталі 2012 року становив близько $39 мільйонів. Протягом періоду з липня по вересень 2012 року було укладено такі вторинні інвестиційні угоди:
- Продаж існуючого бізнес-центру, який на 100% заповнений орендарями і розташований у Центральному діловому районі Києва. Сума угоди оцінюється у $24 мільйони.
- Продаж існуючого спеціалізованого складського комплексу, розташованого у передмісті Києва. Сума угоди оцінюється у $15 мільйонів.
Також у серпні 2012 року було оголошено про продаж компанією Taccadero Trading LLC, що належить українській девелоперській компанії KDD Group, проекту офісного комплексу Sky Towers у Києві. Покупець – американська компанія Cimbrorum Holdings LLC. Угода оцінюється приблизно $203 мільйона.
У третьому кварталі 2012 року був анонсований продаж торговельно-розважального центру Ocean Plaza, що будується, загальною орендованою площею 72 200 кв.м російської компанії «ТПС Нерухомість». Сума угоди оцінювалася приблизно $300-350 мільйонів. Проте у вересні 2012 року компанія «К.А.М. Девелопмент», яка виступає девелопером об'єкта, спростувала факт завершення угоди.
У першому півріччі 2012 року на ринку комерційної нерухомості було укладено кілька інших інвестиційних угод, серед яких переважали угоди щодо придбання девелоперських компаній, які володіють портфелями земельних ділянок, а також безпосереднє придбання ділянок для будівництва об'єктів нерухомості.
Наприкінці січня 2012 року українська компанія XXI Century, котирована на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі, викупила назад 15,025% своїх акцій у Renaissance Group Holding приблизно за $5,4 мільйона. Пізніше у лютому 2012 року XXI Century продала 30,05% своїх акцій за ціною $10,3 мільйонів компанії DCH IMMO, власником якої фактично є український бізнесмен Олександр Ярославський.
24 квітня 2012 року було підписано інвестиційний договір між компанією XXI Century та дочірнім Підприємством Auchan SA щодо девелопменту гіпермаркету Auchan загальною площею 17 914 кв.м у рамках будівництва багатофункціонального комплексу, який має розташуватися на озері Вирлиця на проспекті Миколи Бажана в Києві. Згідно з публічною інформацією, бюджет девелопменту гіпермаркету становить близько $30 мільйонів, які будуть поетапно надані компанією Auchan девелоперській компанії XXI Century згідно з графіком виконання робіт з будівництва об'єкта.
У червні 2012 року Антимонопольний комітет України дозволив Mosonco Holdings Limited (Кіпр), яка, як відомо, пов'язана з «Київською інвестиційною групою», придбати акції ТОВ «Кримська девелоперська компанія», який виступає девелопером ТРЦ «Меганом» у Сімферополі.
У другому кварталі 2012 року було оголошено, що українська компанія «Будхаус Груп» придбала у міської влади ділянку площею близько 2 га, розташовану на вулиці Пушкінській, 2 у центральній частині Харкова, для будівництва багатофункціонального комплексу у складі ТРЦ «Микільський» та готелю.
За оцінками компанії DTZ, загальний обсяг вторинного інвестування на ринку комерційної нерухомості в Україні у четвертому кварталі 2012 року може потенційно становити $640 мільйонів, що суттєво перевищує показник за весь 2011 рік.
Ходять чутки, що на вторинному інвестиційному ринку у Києві існує можливість придбання кількох знакових об'єктів комерційної нерухомості, що розташовані в центральній частині української столиці.
Відомо також, що на стадії кінцевого узгодження умов продажу переговори між російським інвестором та власниками ТРЦ Ocean Plaza у Києві. Очікується, що операцію буде завершено вже після відкриття об'єкта, яке планується у листопаді 2012 року. Таким чином, ймовірно, що у 2012 році відбудеться одна із найбільших угод на вторинному інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні за всю історію незалежності країни.
Найбільш привабливими для вторинного інвестування в Україні залишаються якісні об'єкти торговельної та офісної нерухомості, тоді як інтерес до готельної нерухомості в країні дещо охолонув порівняно з динамікою 2009-2010 років.
У січні-вересні 2012 року комерційні банки дуже вибірково надавали проектне фінансування для розвитку об'єктів нерухомості в Україні, звертаючи увагу на репутацію позичальника та його досвід роботи на ринку, кредитну історію, а також якість фінансованого проекту та запропонованої застави. Найчастіше комерційні банки були готові надавати фінансування в межах $5-10 мільйонів терміном до 3 років.
Серйозною проблемою залишається сприйняття України як високоризикового ринку, яка лише посилилася у третьому кварталі 2012 року у зв'язку з парламентськими виборами. Тому компанія DTZ була змушена переглянути свої раніше прогнози і сьогодні очікує, що до кінця 2012 року в секторі комерційної нерухомості в Україні спостерігатиметься подальше скорочення обсягів кредитування, але вже на початку 2013 року ситуація може дещо покращитися.
Комерційні банки в Україні не лише неохоче продовжують великі кредитні лінії, навіть за умови підвищення процентних ставок, вони також у деяких випадках відмовляються приймати на депозит великі суми коштів під відсотки, які є достатніми для вкладників, щоб компенсувати ризики втрати накопичених інвестицій, а також ризики , пов'язані з можливістю вільного доступу до банківських рахунків Тому низка заможних українських компаній та приватних осіб мають досить низьку альтернативну вартість капіталу, яка іноді складає 4-5%, виходячи з можливостей вкладення коштів у формі депозитів в іноземних банках чи купівлі нерухомості за кордоном.
Така ситуація в банківській системі в Україні частково є причиною посилення інтересу до придбання якісних об'єктів нерухомості, що оперують, у Києві та Україні в цілому вартістю до $25 мільйонів. При цьому попит на придбання дорожчих активів залишається відносно невисоким.
Як і в 2010-2011 роках, у січні-вересні 2012 року найбільш активними на вторинному інвестиційному ринку в сегменті комерційної нерухомості в Україні були українські компанії та приватні інвестори з достатнім обсягом вільних фінансових ресурсів. Російські інвестори також були активними на українському ринку. Водночас європейські інвестори виявляли стриманий інтерес до можливостей придбання активів у сегменті комерційної нерухомості в країні, що пов'язано як із політичними ризиками в Україні напередодні парламентських виборів, так і з фінансовими труднощами на ринках їхніх країн.
З 2011 року компанія DTZ відзначає помітне збільшення кількості якісних престижних об'єктів офісної та торгової нерухомості, що виставляються на продаж, генерують дохід і розташованих у Києві. На наш погляд, ця тенденція обумовлена наміром багатьох власників мінімізувати свої ризики, пов'язані з володінням такими об'єктами, беручи до уваги економічну та політичну ситуацію напередодні парламентських виборів в Україні.
Крім цього, кілька міжнародних інвесторів, яким належать високоякісні об'єкти нерухомості в центрі Києва, також виставили свої активи на продаж, оскільки період володіння ними добігає кінця. У зв'язку з унікальністю цих об'єктів на тлі загальної нерозвиненості ринку нерухомості в Україні можливість їх придбання викликає високий інтерес серед потенційних покупців.
За матеріалами DTZ.