Ринок комерційної нерухомості відроджується?
В останні роки інвестиційний клімат в Україні сприяв розвитку проектів комерційної нерухомості.
Так, загальна сума угод на цьому ринку, наприклад, у 2007 році склала близько 1 мільярда доларів, з яких чималу частину зайняли об'єкти офісної нерухомості. Здавалися вони швидкими темпами, оскільки рівень вакантності площ, наприклад, у Києві не перевищував 5%.
Починаючи з четвертого кварталу 2008 року розвиток ринку офісної нерухомості значно сповільнився. Триваюча тенденція активного зростання змінилася фазою спаду. Протягом першого півріччя 2009 року власники комерційної нерухомості змушені були змиритися з тим, що за "докризовими" цінами як на ринку продажу, так і на ринку оренди угод найближчим часом не передбачається. Внаслідок чого в цьому сегменті відбулося різке зниження ставок оренди та плавніше зниження цін продажу.
У свою чергу, потенційні покупці комерційної нерухомості зараз перебувають у сумніві: а чи варто купувати в період кризи, чи не ризиковано це чи краще почекати на той час, коли ситуація стабілізується і продовжувати поки що орендувати?
За оцінками експертів, саме сьогодні комерційна нерухомість є цікавою з погляду довгострокових інвестицій. І якщо є гроші, то купувати нерухомість варто. Тому що в період кризи можна купити офіс за максимально вигідними умовами. Є можливість вибрати хорошу пропозицію за розумною ціною. Багато власників нерухомості готові сьогодні робити непогані знижки, аби реалізувати офіси. Однак якщо ж ціна за пропонований об'єкт нерухомості знаходиться біля нижньої цінової межі, яка існує для даного типу приміщень, то, швидше за все, дешевше, ніж зараз, його купити не вдасться.
"Перший квартал 2009 року характеризувався панікою учасників ринку комерційної нерухомості, яка була результатом економічних потрясінь, що пройшли в IV кварталі 2008 року. Ринок оренди характеризувався вкрай малою кількістю угод. Різке зростання вакантності послабило позиції власників, спровокувавши подальше зниження орендних ставок і вартості офісних приміщень", – зазначає керівник відділу агентських послуг департаменту офісної нерухомості компанії Colliers International Максим Ткаленко.
Але подальшого суттєвого падіння їхньої вартості експерти вже не прогнозують.
"У другому кварталі зростання вакантності сповільнилося. А багато власників досягли тих цінових меж, за які вони психологічно не готові переступити", - вважає Ткаленко.
Сьогодні на ринку з'явилася можливість у будь-якому сегменті зі знижкою купити хороші варіанти, тому експерти радять купувати лише високоякісні об'єкти. Ринок змінився, і надалі реальний інвестиційний прибуток приноситиме нерухомість тільки високої якості.
Ще один аргумент: сьогодні ринок характеризується тенденцією скорочення пропозицій нових офісних площ. Оскільки кількість якісних офісних площ у країні все ще недостатня, особливо у великих регіональних центрах, але також і в Києві, багато експертів прогнозують відновлення дефіциту пропозицій офісної нерухомості вже в 2011 році, оскільки 2009 стане найменш продуктивним для цього ринку.
Прогнозований річний приріст цього сегмента становитиме близько 13% (2008 року — 21%, роком раніше — 45%). З анонсованих до введення в експлуатацію у другому півріччі 2009-го 192,7 тисяч квадратних метрів офісних площ, за останніми оцінками, на ринок вийде не більше 70,2 тисяч. Оскільки будівельна активність у рази сповільнилася, терміни введення в експлуатацію нових бізнес-центрів відклалися на пізніший час. Ринок зіткнувся з тим, що девелопери через проблеми з залученням кредитів направили всі сили на добудову вже розпочатих офісних об'єктів. В результаті на папері залишилося багато різних проектів, а нового нічого не закладають. Тому, прогнозують аналітики, у 2011 році ми зіткнемося з підвищенням попиту та нестачею пропозиції на якісну офісну нерухомість.
Не варто забувати, що в умовах нестабільної економічної ситуації з готівкою може статися що завгодно. А вкладаючи гроші в нерухомість, можна від цього себе вберегти. Так само, плюсом до купівлі офісу може бути й те, що гроші, вкладені у купівлю, почнуть працювати відразу ж. Наприклад, якщо здати в оренду, нехай навіть і за нинішніми "кризовими" цінами.
"Я б порекомендував купувати об'єкти, якщо компанія має в своєму розпорядженні вільні гроші. Приміром, у Німеччині, Франції та США вже видно ознаки одужання економіки. Це означає, що через 6-10 місяців це проявиться і в Україні. Тому краще зараз, поки ціни на нерухомість мінімальні, інвестувати в об'єкти, які згодом, у момент зростання ринку, принесуть власнику суттєвий дохід. Думаю, вже до середини 2010-го орендні ставки та вартість об'єктів комерційної нерухомості почнуть зростати", - зазначає представник ірландської інвесткомпанії Quinn Group Пітер Квін.
На думку експертів, позитивним фактором, який впливає на ринок комерційної нерухомості, є хоч і не значне, але дуже помітне підвищення ділової активності. Останнім часом намітилася тенденція повернення компаній на раніше займані та якісніші орендні площі.
Посилити цю тенденцію також має і закінчення виборчого процесу. Після того, як в Україні визначиться кандидатура президента та владна вертикаль, коли стане зрозуміло, якою буде економічна політика нового керівництва, бізнес збільшить свою ділову активність. Отже, попит на офісні приміщення потроху почне зростати. "Після виборів ринок, як правило, оживає, з причин, які всім зрозумілі. Тому що гроші, кинуті у вибори, - це ті гроші, які осядуть у кишенях наших з вами співгромадян та невеликих обслуговуючих компаній, а їм необхідно буде шукати належне застосування". , - Зазначає голова комітету з аналітики інформаційних технологій Асоціації фахівців з нерухомості України Андрій Гусельников.
Експерти впевнені, нерухомість вважається найбезпечнішим способом збереження капіталу в моменти знецінення інших активів: її вартість не така мінлива, як вартість акцій, вона приносить дохід не тільки від приросту капітальної вартості, а й від оренди.
Підготував: Олександр Бєлов