Комерційна нерухомість – інструмент збільшення капіталу
Інвестування у комерційну нерухомість вважається найбільш надійним інструментом збереження та збільшення капіталу, що значно перевершує банківські депозити, інвестування в дорогоцінні метали і навіть вкладення в житлову нерухомість.
Про те, як визначити перспективність комерційної нерухомості для стріт-рітейлу, розповіла виданню. Retailers.ua Лілія Півньова, заступник комерційного директора з продажу комерційної нерухомості SAGA Development.
- Динаміка цін на комерційну нерухомість стійка до коливань курсу валют або змін вартості дорогоцінних металів.
- Володіння комерційною нерухомістю дає змогу залучати ресурси для подальшого інвестування. Комерційний об'єкт може бути використаний як заставу при оформленні кредиту, розмір якого може сягати 80% вартості об'єкта. Інші види вкладення коштів не дають такої можливості.
- Прибутковість комерційної нерухомості перевищує доходність житлової за рахунок більш тривалого періоду заповнюваності протягом року та низьких амортизаційних витрат, які найчастіше лягають на плечі орендарів.
Досвід країн Європи та США говорить, що малий та середній бізнес, який становить переважну більшість орендарів у стріт-рітейлі, сприяє насиченню ринку товарами необхідної якості, створенню робочих місць, впливаючи таким чином на економічне зростання країни та розвиваючи природну конкуренцію. Крім того, малий бізнес створює сприятливе середовище для реалізації здібностей та талантів людини.
Водночас великі торгові центри обмежують можливості для малого та середнього бізнесу та руйнують соціальні зв'язки.
Як оцінити перспективність комерційної нерухомості
Оптимальний розрахунковий обсяг площі комерційних приміщень для стріт-рітейлу в житловому комплексі становить 10-12% від площі житла, що зводиться.
Надлишок пропозиції знижує ринкову вартість нерухомості та орендні ставки на неї. Дефіцит – збіднює інфраструктуру та знижує привабливість всього комплексу. Баланс житлової та комерційної нерухомості привабливий для власників, орендарів та покупців: зберігаються розумні орендні ставки, виникає конкуренція, що позитивно позначається на покупцях. Якщо інфраструктура комплексу доповнена офісними приміщеннями та місцями застосування праці, обсяг площ для стріт-рітейлу може досягати 20%.
Ліквідність приміщення у стріт-рітейлі визначається ціною купівлі, прогнозованою орендною ставкою та рівнем затребуваності в перспективі 10 років.
Від чого залежить успіх об'єкту комерційної нерухомості
Необхідно переконатися, що плани розвитку території передбачають достатню кількість постійних користувачів.
Залучити додаткових користувачів дозволяють якісні якірні об'єкти інфраструктури: дитячий садок, школа, клініка, транспортні вузли та зупинки громадського транспорту, громадські простори із регулярною соціальною активністю. Хорошим засобом залучення додаткового трафіку є доступ до води.
Відповідність технічних характеристик приміщення передбачуваному функціональному призначенню.
Ресторани
Для ресторанів важливими є достатня кількість електрики, поділ вентиляційних каналів для зони посадки та технологічної зони, параметри яких можуть забезпечити не менше, ніж триразовий повітрообмін за годину, наявність відповідної каналізації з жировловлювачами. А також для ресторанів необхідні кілька виходів, що виключають перетин гостей з персоналом та процесом завантаження, можливість розвантаження протягом усього робочого часу, видові характеристики зони посадки, місце для літнього майданчика, наземне паркування в кроковій доступності.
Магазини
Для магазинів, необхідні велика вітрина, що добре проглядається з вулиці, місце для вивіски та безбар'єрний вхід, який збільшує відвідуваність на 10–12%.
Медичні клініки
Для медичної клініки значення має відповідність приміщення державним нормам для медичних установ, транспортна доступність, наземне паркування біля входу, поділ вхідних груп для дітей та дорослих, достатня кількість електрики для роботи медичного обладнання.
Офіси
Для офісних приміщень важливо наявність паркомісць (мінімум 2 місця для кожного офісу), достатня кількість електрики, розвинена інфраструктура та транспортна доступність.
У цьому критичне значення має відкритість території комплексу. Закрита територія зводить нанівець додатковий трафік. У такому разі навіть технічно ідеальні приміщення не будуть потрібні.
Раніше АН BFS опублікувало аналіз цін на комерційну нерухомість у Одесі за 2018 рік.
Підготував: Олександр Бєлов