Аспекти інвестицій у нерухомість України
.jpg)
Ситуація у будівельному бізнесі України та на ринку комерційної нерухомості є прямим відображенням загального стану економіки із поправкою на глибину кризи.
Статистика галузі будівництва невтішна. За даними Держкомстату, індекс продукції будівництва за січень-листопад 2009 р. порівняно з аналогічним періодом 2008 р. становив 50,3%, тобто. галузь впала рівно наполовину.
За даними Мінрегіонбуду, за рік в Україні пішли з ринку понад 1,2 тис. будівельних компаній, а невід'ємною частиною "пейзажів" у всіх великих містах стали "заморожені" будівництва, сукупний обсяг яких досягає близько 70-80%.
На окремих будмайданчиках робота відновилася, але це скоріше всупереч, ніж "завдяки". Держава, незважаючи на якісь пропагандистські гасла, ніяк не допомогла цьому виду бізнесу, що діє. Житлові об'єкти на високій стадії готовності викуповувалися з піар-цілями, але недобудовані офіси-готелі не роздаси черговикам.
Низькі ціни не спокушають
Рівень цін на комерційну нерухомість за минулий рік впав приблизно на 40-50%, Втім, потоку "щасливих покупців" активів цей факт не створив. Міною уповільненої дії на ринку нерухомості є закладена у банках комерційна нерухомість. При її виході на ринок ціни не зможуть не звалитися. Втім, банкіри не хочуть продавати нерухомість на її ціновому дні.
Поки що банки намагаються домовитися з позичальниками про розстрочки погашення, зменшення або скорочення боргу, тому що їм вигідніше домовитися з боржником, ніж займатися продажем активів. У зв'язку з цим банки почнуть продавати закладену нерухомість і землю не раніше відновлення економічної активності, а саме середини 2010 року.
За весь 2009 р. практично не було великих придбань на ринку комерційної нерухомості, а сукупний обсяг угод не перевищив 70-100 млн. дол. (з урахуванням продажу активів окремих девелоперів). Криза на ринку позначилася і на очікуваннях інвесторів. В даний час проектування об'єктів комерційної нерухомості не перевищує 2% всього обсягу замовлень, при цьому основна частина замовлень - це проекти готелів.
Слід зазначити, що вже в середині 2009 року частина банків анонсували повернення кредитування комерційної нерухомості, проте тільки для тих клієнтів, кому воно було обіцяно ще до осені 2008 року, з 30-50% власною участю і тільки для об'єктів з прозорою концепцією та на високій стадії готовності.
Фінансова ситуація у найбільших українських забудовників та девелоперів складна, але цілком контрольована. Хоча компанія "XXI Століття" і розпродавала свої активи, але змогла реструктуризувати свої єврооблігації. Компанія "ТММ" в 2010 р. має намір розмістити на ринку додаткову емісію акцій і виручені кошти направити на перспективні проекти. По суті, із великих лише київська будівельна компанія "Планета-Буд" змінила власників, якими стали росіяни.
В даний час девелоперам та забудовникам, якщо вони, звичайно, не належать до ФПГ, не варто розраховувати на залучення коштів інакше як шляхом продажу частини акцій. Так, девелопер "Панорама Груп" (оператор торгових центрів) у 2010 р. планує завершити продаж 50%-ї частки компанії.
Орендні ставки за минулий рік у доларовому еквіваленті знизилися на 50-60%. До грудня темпи їхнього падіння фактично припинилися, оскільки багато власників бізнес-центрів і так пішли на значні поступки орендарям, а їх масовий переїзд також багато в чому припинився. При цьому рівень вакантних площ у бізнес-центрах поступово зростає та сягає 15-20%. Багато невеликих компаній вважають за краще переїжджати в офіси в житлових будинках. На цьому цілком вдало заробляє малий бізнес, який надає послуги переїзду. Як приклад роботи такої компанії можна навести Росію, де такий бізнес успішно розвивається, незважаючи на кризу. Клієнтів не важко знайти з мережі, наприклад – сайт компанії Переїзд Майстер.
Різноспрямований світ
Україна перебуває у "полоні" не лише власних проблем, а й ситуації на ринках інших країн. Втім, там ситуація переважно покращується. У ЄС вже з II кварталу 2009 року спостерігається зростання обсягу інвестицій після падіння цін до 45%. З іншого боку, зростання на ринку ЄС лише мінімум у піврічній перспективі позначиться в Україні і ще залежить від внутрішніх ризиків країни.
Загалом, за даними дослідження компанії Jones Lang LaSalle, інвестиції в комерційну нерухомість Європи скоротилися у 2009 році на 40% і становили близько 70 млрд євро. Окремі фонди нерухомості намагалися і в умовах кризи "наростити м'язи" та з продавців перетворилися на покупців. У світі минулого року обсяг угод на ринку комерційної нерухомості становив приблизно $157 млрд.
Аналітики очікують, що у 2010 році обсяг угод на ринку ЄС збільшиться на 20% порівняно з показниками 2009 р. та становитиме 85 млрд євро. Мінусом є невпевненість у спільній тренді розвитку європейської економіки. На розвинених ринках відчувається брак пропозиції високоякісних активів, у яких і зосереджено основну увагу інвесторів. У разі кризи лише високоякісні активи здатні приносити стабільний дохід протягом багато часу.
Навіть у США ситуація в сегменті нерухомості покращується, але це не відноситься до сектора комерційної нерухомості. Тим часом аналітики кажуть, що сектор комерційної нерухомості США стоїть перед загрозою великого обвалу. Одним із негативних факторів є те, що протягом наступних кількох років власникам нерухомості доведеться погашати кредити на сотні мільярдів доларів (на тлі зниження її вартості, яке за рік в середньому становило 33%). При тому, що покупці віддають перевагу європейським активам. Одним із головних "дзвінків" стало банкрутство у квітні минулого року компанії General Growth Properties, другого за величиною оператора торгових комплексів у США.
Загалом, на думку аналітиків компанії DTZ, у 2010 році світовий продаж комерційної нерухомості збільшиться вдвічі і становитиме близько $315 млрд, 50% з яких будуть інвестовані в Європі. Таке зростання зумовлене очікуванням інвесторів, що після відновлення економіки ціни на цьому ринку зростуть.
Новорічні надії
Перші ознаки відновлення будівельної галузі в Україні настануть не раніше ІІ-го півріччя 2010 р. Втім, інтерес інвесторів до девелопменту офісної нерухомості з'явиться нескоро - надто сильно впали орендні ставки та загальна вартість нерухомості. Заморожені об'єкти власники намагатимуться добудувати за будь-яку ціну. Залишається питання – за які гроші? Тільки одиниці з девелоперів можуть розраховувати на банківські кредити, і лише найбільші та найнадійніші з них — на інші джерела фінансування.
З іншого боку, після президентських виборів очікується збільшення кількості інвестиційних угод. Частина інвесторів заморозила свої вкладення не лише через очікування цінового "дна", а й через політичні ризики. Вартість комерційної нерухомості є в нинішніх умовах досить привабливою і знаходиться в межах свого мінімального рівня, що змушує інвесторів поспішати з покупками.
З урахуванням широкого вибору, вони будуть купувати лише найцікавіші об'єкти з глибоко опрацьованою концепцією та на високій стадії готовності або земельні ділянки, або права на їхню довгострокову оренду та дозвіл на зведення об'єктів у певному місці. У зв'язку з цим українські бізнесмени, які до кризи придбали земельні ділянки та сплатили "послуги" чиновників із землевідведення, явно втратять пущені на це гроші.
Хоча, згідно з дослідженням компанії KPMG, великі та середні представники будівельного бізнесу по всьому світу поступово оговтуються від кризи (дві третини опитаних очікують суттєвого збільшення свого прибутку вже до середини 2010 р.), причому більшість компаній вижила без будь-якої держпідтримки, в Україні ситуація складніша.
Ніхто, наприклад, не може гарантувати проведення дострокових парламентських виборів слідом за президентськими. З урахуванням бюджетної ситуації у 2010 р. та інших макроекономічних характеристик надії на швидке відновлення економіки загалом та будівництва зокрема виглядають примарними.
За матеріалами сайту Invivio.net