Торгово-розважальні центри: оренда за відсотки
В Україні дедалі частіше девелопери пропонують орендарям торгових центрів переходити на оплату оренди не за фіксованою ставкою за квадратний метр, а у вигляді % від товарообігу.
Однак виникають дві основні проблеми: як відстежити реальні доходи від продажу та як переконати банк надати кредити у ситуації, коли дуже складно прорахувати майбутній кеш флоу.
За спостереженнями директора УТГ (Українська Торгова Гільдія) Євгенії Локтіонової, в Україні з 2005 р. деякі договори оренди у ТЦ укладаються на умовах оплати не у фіксованій ставці, а у відсотках від товарообігу. Але особливої популярності цей спосіб набув лише 2-3 роки тому, коли на ринку через кризу почали масово переглядатися ставки.
За цей час практика застосування відсотків від обороту поширилася на багато ТЦ – як кажуть консультанти, на всі якісні та нові об'єкти. "Дана схема особливо поширена серед іноземних продовольчих мереж, а також великих операторів одягу та взуття, що виступають міні-якорями торгового центру", - уточнює директор департаменту стратегічного консалтингу та аналітики компанії CBRE Марина Крестініна.
«Спочатку цей метод почали активно застосовувати у своїх проектах в Україні міжнародні девелопери, які на той момент мали багатий досвід його використання за межами України. Це, наприклад, ТРЦ "Рів'єра" в Одесі, ТРЦ King Cross Leopolis у Львові. На сьогоднішній день і національні девелопери застосовують даний принцип у проектах, що ними розвиваються», - розповідає керівник департаменту торгової нерухомості компанії DTZ Наталія Миколайчук.
Справді, на відсотках працюють оператори як у Києві, так і у регіонах. Є. Локтіонова наводить приклад ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харків), ТРЦ «Донецьк Сіті» (Донецьк). За словами керуючого директора «Дивізіону взуття та одягу MTI» (магазини Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox та ін.) Сергія Бадрітдінова, цей підхід вони вже застосовують у всіх містах, де присутні магазини мережі, наприклад, у Донецьку, Харкові, Одеса.
Варто зазначити, що йдеться виключно про професійні ТЦ – у стріт-рітейлі плата у вигляді відсотків поки що не прижилася. «Власник у стріті може собі дозволити диктувати умови. А орендарями магазин на Хрещатику сприймається як реклама чи необхідна іміджева складова, яка може бути збитковою», – пояснює М. Крестініна.
Втім, як розповів співвласник ТЦ Dream Town Олександр Меламуд, у його ТРЦ таких магазинів – близько 10%, серед них переважно великі якірні орендарі та міжнародні бренди (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear та ін., представлені в Україні Inditex Group). Натомість він підтвердив, що цей спосіб оплати вони застосовують у себе з самого початку (першу чергу було відкрито у жовтні 2009 р., другу – у липні 2011 р.), більше того, з деякими операторами вони працюють за такою схемою ще з часів ТРЦ "Глобус".
За матеріалами UGMK.info.