Огляд ринку складської нерухомості України (I півріччя 2019)
За підсумками І півріччя 2019 року пропозиція вакантних складських приміщень була обмежена на тлі високого попиту з боку логістичних операторів та рітейлерів.
Попит
У структурі валового поглинання домінували представники оптової та роздрібної торгівлі з часткою в 49%, яка порівняно з минулим роком зменшилася на 9,9 п. п. з початку року, а також логістичні оператори з такою ж часткою, що зросла на 33 п. п. . з початку року.
Зміна структури на користь логістичних операторів була викликана підвищеним попитом на гнучкі складські приміщення (зберігання та обслуговування) та стрімким розвитком e-commerce в Україні. Крім того, попит на складську нерухомість в Україні був викликаний переважно зростанням роздрібного товарообігу (+10,3 п. п.) та зовнішньоторговельного обороту (+7,1 п. п.). Інші сектори становили лише 2% із помітним падінням на 24 п. п. у загальній структурі.
Серед великих угод слід зазначити оренду 22 тис. кв. м. у логістичному парку «Коммодор» компанією «Будпостач», найбільшим постачальником професійного обладнання на ринку. Частка цієї угоди становила 11% від загального обсягу оренди.
Загалом на ринку складської нерухомості існує тенденція зростання попиту на середні та великі за розміром склади, обсяг орендних угод, за якими зростає з 2017 року. Ця тенденція пояснюється як розширенням логістичних компаній, і сектору e-commerce.
У той же час спостерігалося уповільнення орендної активності за невеликими складськими приміщеннями (до 5 тис. кв. м.), незважаючи на те, що вони все ще становили найбільшу частку валового поглинання.
Пропозиція
У І півріччі 2019 року не було введено в експлуатацію жодного складського об'єкта. Відсутність нової пропозиції була викликана затримками будівництва на об'єктах та відстроченням нових проектів. Загальна пропозиція залишилася на рівні ІІ півріччя 2018 року і склала 1,26 млн кв. м.
Недостатній рівень орендних ставок не мотивував девелоперів ініціювати нові проекти, тому незначний рівень нової пропозиції спостерігатиметься у найближчій перспективі, враховуючи повільну ставку оренди, на противагу відновленню кредитування фінансовим сектором.
Введення в експлуатацію наприкінці року 22 тис. кв. м., представлених Unilogic Park III, не вплинуть на збалансування ринку новою пропозицією.
Згідно з заявами девелоперів, у 2020-2021 роках планується вихід на ринок додаткових 84 тис. кв. м., серед яких друга черга складського комплексу Amtel (52 тис. кв. м), складський комплекс Mirazh 3 (9 тис. кв. м), а також SAN Factory 2 Storage Area Network (23 тис. кв. м). ).
Незважаючи на короткий термін реалізації проекту будівництва складу, ініціювання нових проектів очікується у разі сприятливих макроекономічних умов з урахуванням зростання рівня орендних ставок.
Вакантність
Рівень вакантних площ на ринку продовжував знижуватися, досягнувши 3,1%, що на 0,6 п. п. менше у порівнянні з початком року.
Розглядаючи розподіл вільних площ у розрізі субринків, у Житомирському напрямку (M-06, E-40) вакантність скоротилася на 54 п. п. з початку року та становила 20%, тоді як у 2018 році вакантність тут досягала піку.
У Харківському (M-03, E-40) та Варшавському (M-07, E-373) напрямках вакантність становила 67% (+41 п. п. з початку року) та 13% (+13 п. п. з початку року) відповідно.
З урахуванням загального незначного обсягу вакантних площ у всіх напрямках, обсяг складських приміщень, що залишилися вакантними, не є показником відносної привабливості однієї автомагістралі порівняно з іншою. Нова сучасна пропозиція вздовж будь-якої автомагістралі буде швидко поглинена завдяки ефекту так званого відстроченого попиту.
Ставки
- Холодні складські приміщення класу А – від 125,00 до 157,00 грн/кв. м/міс.
- Холодні складські приміщення класу B – від 81,00 до 110,00 грн/кв. м/міс.
Верхня межа ставок у доларах США зросла на 5% з початку року внаслідок низької вакантності на ринку складів, а також відсутністю нових пропозицій. Однак завдяки зміцненню національної валюти на 6,6% протягом I півріччя 2019 року верхня межа декларованих ставок у гривні знизилася на 1,9%.
Інвестиції
На початку I півріччя 2019 року інвестори перебували у стані невизначеності, у зв'язку з нестабільною політичною ситуацією. На кінець першого півріччя обсяг інвестиційних угод на ринку складської нерухомості становив 19 тис. кв. м. (-77% р/р), які були продані в рамках однієї угоди – придбання складського комплексу "Арктика" інвестиційною компанією Dragon Capital.
Ставка капіталізації залишилася без змін на рівні 13% на найкращі об'єкти.
Значного зростання обсягу інвестицій до кінця 2019 року не буде, через недостатній обсяг нової пропозиції. Увага інвесторів у найближчий період буде зосереджена на ринку офісів та рітейлу, які надають більше інвестиційних можливостей.
Прогноз
Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:
«У зв'язку з покращенням економічної ситуації, ми очікуємо помірне зростання ринку складської нерухомості. Так, прогнозується зростання доходів та вартості існуючих складів, у зв'язку з обмеженістю нової пропозиції протягом наступних 18 місяців і, як наслідок, зростання орендних ставок, враховуючи також подальший розвиток економіки та ритейл сегменту зокрема.
Компанії оптової та роздрібної торгівлі, як і логістичні, залишаються ключовими гравцями на ринку як наслідок аутсорсингу процесів логістики та зберігання, а також зростання сегменту e-commerce. Зокрема, оптимізація процесів сприятиме розвитку крос-докінгу, дозволяючи компаніям знизити витрати на зберігання.
Ще однією тенденцією на ринку складської нерухомості є зростання кількості магазинів omnichannel, які разом з e-commerce створюють попит на складські приміщення в межах міста».
Нагадаємо, 2018 року орендні ставки на склади в Україні зросли на 20-25% у доларах та на 25-30% у гривні.
За матеріалами CBRE