Огляд ринку складської нерухомості України за ІІІ квартал 2011 року
Пропозиція
Станом на кінець вересня 2011 року обсяг сучасних складських приміщень у Київській області становив близько 1 205 365 кв.м. Цей показник включає приблизно 103 000 кв.м сучасних спеціалізованих холодильних та морозильних, а також хімічних складських приміщень.
Протягом перших трьох кварталів 2011 року обсяг нової пропозиції логістичних приміщень у Київській області становив близько 29 515 кв.м, що приблизно на 55% та 72% менше від показників аналогічних періодів у 2010 та 2009 роках відповідно.
У січні-серпні 2011 року в Київській області було відкрито лише три складські комплекси, які були виведені на ринок у першому кварталі року.
Більшість сучасних складських приміщень у Київській області розташовані вздовж автомобільної траси М-06 (Київ-Житомир-Чоп), а також вздовж траси «Київ-Москва» (М-01) та окружної дороги між Броварами та Борисполем. Частка приміщень, розташованих у даних локаціях, становить відповідно 28% та 26% від загального обсягу професійної складської нерухомості в області.
За оцінками компанії DTZ на кінець третього кварталу 2011 року, обсяг нової пропозиції логістичних площ, які з високою ймовірністю будуть виведені на ринок у жовтні-грудні 2011 року, становить від 84 250 кв.м до 128 000 кв.м.
Найбільшим об'єктом, запланованим до введення в експлуатацію в Київській області в четвертому кварталі 2011 року, є перша фаза логістичного комплексу Amtel загальною площею близько 41 400 кв.м, девелопером якого виступає Міжнародна логістична компанія, афілійована з російською компанією Amtel-Proper.
За оцінками компанії DTZ, протягом 2012 року нова пропозиція логістичних площ у Київській області може перевищити 200 000 кв.
Більшість девелоперських компаній, що розвивають проекти логістичної нерухомості в Київській області, розраховують розпочати нове будівництво або закінчити розпочате раніше будівництво за умови залучення на свої площі щодо великого орендаря або для конкретного користувача (у рамках контракту built-to-suit).
Попит
У третьому кварталі 2011 року обсяг сучасних логістичних та складських приміщень, зданих в оренду в Київській області, склав близько 42 664 кв.м, перевищивши обсяг угод, укладених у другому кварталі 2011 року, приблизно на 68%, а показник третього кварталу 2010 року. на 44%.
У січні-вересні 2011 року обсяг логістичних приміщень, зданих в оренду в Київській області, зріс на 80% порівняно з аналогічним періодом 2010 року та становив 174 968 кв.м. Звертаємо увагу, що компанія DTZ переглянула показник обсягу складських приміщень, орендованих у першому кварталі 2011 року, збільшивши його з 92 кв.м до 474 кв.м.
Протягом трьох перших кварталів 2011 року у структурі попиту на сучасні складські приміщення в Київській області переважали компанії, що надають логістичні та транспортні послуги (близько 34% від загального обсягу зданих в оренду приміщень у сегменті), компанії з виробництва та дистрибуції товарів повсякденного попиту та продуктів харчування (близько 17%), і навіть фармацевтичні компанії (приблизно 14%).
У січні-вересні 2011 року найбільш популярними на ринку логістичної та складської нерухомості в Київській області залишалися угоди оренди приміщень площею 1-001 кв.м.
Як фахівці компанії DTZ і очікували раніше, обсяг логістичних приміщень, зданих в оренду в Київській області у січні-вересні 2011 року, вже перевищив річні показники 2010 та 2009 років на 11,9% та 20% відповідно.
Збільшення обсягу орендованих логістичних приміщень відображає прагнення більшості орендарів поліпшити якість займаних площ та/або скористатися можливостями для їх розширення. Проте, за оцінками компанії DTZ, така динаміка поки що не свідчить про відновлення ринку логістичної нерухомості в Київській області.
Рівень вакантності
Станом на кінець вересня 2011 року, первинна вакантність у Київській області, який включає виключно площі, які безпосередньо пропонують власники об'єктів нерухомості, досягла 11,6%.
Таким чином рівень вакантності знизився на 1,7% порівняно з другим кварталом 2011 року. Це сталося переважно за рахунок відсутності нової пропозиції логістичних приміщень у Київській області та щодо великого обсягу зданих в оренду складських приміщень у третьому кварталі 2011 року.
У той же час рівень первинної вакантності в Київській області наприкінці третього кварталу 2011 року був на 10,9% нижчим за показник, зареєстрований у третьому кварталі 2010 року.
Компанія DTZ очікує, що у четвертому кварталі 2011 року рівень первинної вакантності у сегменті логістичної нерухомості в Київській області може збільшитися за рахунок суттєвої нової пропозиції, запланованої до введення в експлуатацію у жовтні-грудні поточного року.
Орендні ставки
Базова орендна ставка на сучасні складські приміщення в Київській області знаходилася в діапазоні від $5,5 до $6,5 за кв.м на місяць залежно від якості приміщень, розташування та основних умов оренди.
Варто зазначити, що базова орендна ставка на найбільш якісні приміщення в Київській області, загалом, можна порівняти з орендними ставками на складські та логістичні приміщення аналогічної якості у передмісті Бухареста (Румунія), Праги (Чеська Республіка) та Кракова (Польща).
Компанія DTZ очікує, що за інших рівних умов, у четвертому кварталі 2011 року та на початку 2012 року орендні ставки на найкращі складські приміщення у Київській області суттєво не зміняться.
Прогноз
Зважаючи на поточні економічні умови та кількість запланованих до відкриття об'єктів складської нерухомості в Київській області, показник вакантності у сегменті збільшиться до кінця 2011 року та залишатиметься на рівні понад 10% протягом усього 2012 року. Водночас орендні ставки суттєво вагатися не будуть.
Очікуване у середньостроковій перспективі пожвавлення ділової активності та посилення попиту з боку орендарів можуть призвести до зниження рівня вакантності та тимчасового підвищення орендних ставок на складські приміщення у Київській області.
Однак, на думку компанії DTZ, еластичність пропозиції логістичної нерухомості до ціни вища порівняно з іншими секторами комерційної нерухомості в Україні, тому динаміка введення в експлуатацію нових приміщень у сегменті може відносно швидко відновитись.
За матеріалом DTZ.