На будівлях запахло грошима
Перший квартал цього року ознаменувався позитивними новинами у сфері кредитування будівельних компаній. Два девелопери отримали позики, а третя компанія чекає на остаточне схвалення.
За перші три місяці поточного року стало відомо про три великі позики девелоперським компаніям. У січні Укрсоцбанк виділив додатковий кредит компанії «Південний берег» у розмірі $5,9 млн. на завершення будівництва комплексу апартаментів класу de luxe «Микитський палац» у Ялті. У березні ВАТ «Ощадбанк» продовжив фінансування компанії ТММ у рамках кредитних ліній для завершення будівництва першої черги житлово-офісного комплексу «Сонячна брама». Також у березні Укрексімбанк попередньо схвалив збільшення кредитної лінії для KDD Group NV (Нідерланди), холдингової компанії «Київ-Донбас» з 1,28 млрд. грн. до 2 млрд. Грн. на будівництво офісного центру з п'ятизірковим готелем Sky Towers. Розглядається також збільшення терміну погашення кредитної лінії з 25 травня 2012 року до 25 травня 2014 року. При цьому правління KDD Group сподівається на підписання фінальної угоди з банком до кінця травня поточного року.
Висока готовність
За словами Євгена Гребенюка, старшого аналітика ІК "Трійка Діалог Україна", у випадку з ТММ та KDD Group йдеться про збільшення вже відкритих кредитних ліній. «Це якраз і характеризує поведінку банків — вони плавно відновлюють кредитування, але лише відомих ним та перевірених клієнтів, які перенесли кризу, і лише під добудову конкретних проектів», — пояснив пан Гребенюк. З ним згодний аналітик ІК BG Capital Олександр Романов: «Переваги віддаватимуться проектам зі швидким запланованим поверненням коштів. Це або проекти на пізніх стадіях реалізації або невеликі починання. Але вирішальним чинником для надання кредиту все ж таки насамперед є платоспроможність самого позичальника — наявність стабільного операційного доходу, достатнього для виконання зобов'язань за кредитом». Це видно і за новими позиками. Так, на дату видачі кредиту для добудови «Микитського палацу» готовність першої черги комплексу склала 80%, повністю було виконано монтаж монолітних конструкцій та перекриттів, завершувалося скління, йшов монтаж інженерних комунікацій. А в комплексі «Сонячна брама» на момент схвалення позики у першій черзі комплексу на 95% завершено влаштування монолітного каркасу, покрівельні роботи виконані на 80%, цегляна кладка зовнішніх стін – на 85%. Скління будівель виконано в обсязі 65%, зроблено понад чверть об'єму фасадних робіт.
Це підтверджує і Лариса Чівуріна, фінансовий директор компанії ТММ: «Банки зараз кредитують лише ті об'єкти, які знаходяться на досить високій стадії готовності. Необов'язково 70-80% готовності, але у своїй реалізації проект має переступити стан, коли вже зрозуміло, що проект буде добудований і він буде добудований конкретною компанією». За її словами, в основному зараз все наголошують саме на проектах житлової, а не на комерційній нерухомості. "Але це сьогоднішні реалії ринку, завтра може бути інакше", - додала пані Чивуріна. І зазначила, що, крім високого ступеня готовності об'єкта, головна вимога до позичальника — прозорість компанії, надання всієї інформації щодо проекту, присутність сюрвеєра на об'єкті, своєчасне інформування банку про події в компанії.
Неземельні застави
Проблемою із кредитуванням девелоперів, окрім гарантій завершення проектів, стали та застави. Раніше ними виступали земельні ділянки, але зараз банки лише на землю не розраховують. Не цікавлять їх і лише майнові права.
Так, KDD Group поки що не отримала фінального підтвердження рішення про позику. «Сторонам необхідно ще остаточно узгодити питання застави щодо збільшеної кредитної лінії. Раніше запорукою виступали ділянка площею 80 га проекту житлового комплексу «Зазим'я» у Зазим'ї (Броварський р-н Київської обл.) та сам проект Sky Towers. Девелопер сподівається, що цієї застави буде достатньо і за новою кредитною угодою», - повідомила компанія на Лондонській біржі.
«Найбільш реальною запорукою, якою девелопери можуть зацікавити банкірів, є проекти, що будуються або закінчені», — зазначає Євген Гребенюк. «Застави прості – нерухомість. Нерухомість, яка приносить дохід», - каже Лариса Чівуріна. За словами Олександра Романова, у заставу банки зараз приймають і нерухомість, і землю, і обладнання. При цьому вони переважно відмовилися приймати в заставу майнові права. «Інше питання, з яким коефіцієнтом до оціночної вартості буде прийнято заставу. Для нерухомості це може бути 50-70% вартості, зазначеної оцінювачем, наданим банком. Часто банки додатково вимагають надання поруки з боку власників компанії за кредитними договорами», - додає Романов.
Тривалі переговори
Лариса Чивуріна зазначає, що в цілому поки що нові кредити на ринку скоріше виняток. «Якщо компанії, які продовжують працювати на девелоперському ринку, сьогодні і розпочинають переговори про залучення нового фінансування, то до підтвердження фінансування пройде в середньому три-шість місяців за умови, що компанія-позичальник відповідає вимогам щодо прозорості. При цьому слід враховувати, що для якісного кредитування забудовникам потрібно готуватися щонайменше півроку», — розповідає пані Чивуріна. За її словами, зараз банки набагато скрупульозніше підходять до позичальника, тому вся документація має бути в ідеальному стані та історія позичальника має бути практично ідеальною. "Претендентів, які відповідають таким вимогам, небагато", - резюмує Лариса Чівуріна.
На думку Олександра Романова, сума кредиту може бути обмежена як можливостями позичальника, насамперед кредитною історією, обсягом заставного майна, так і обмеженнями з боку самого банку, наприклад, за сумою, яка надається в одні руки. «Рахунок може йти від мільйонів гривень до сотень мільйонів гривень для кредитів, які надаються великими державними банками, наприклад Ощадбанком або Укрексімбанком. Сьогодні ставка для девелопера, за інших рівних умов, буде вищою, ніж ставка для компанії із реального сектора. Торг щодо відсоткової ставки навряд чи починатиметься з позначки нижче 25% річних у гривні», — пояснює Романов.
Поліпшення не за горами
Коли банки почнуть активніше кредитувати будівельний сектор, поки що не може сказати ніхто. Аж надто багато аспектів в економіці має покращитися. «Я думаю, це відбудеться разом з тим, як Національний банк і законодавці послаблять обмеження на валютне кредитування. У країні немає «довгої гривні» і без валютного кредитування швидкого відновлення не буде», — каже Євген Гребенюк.
Олександр Романов вважає, що покращення умов кредитування банками можливе, лише якщо фінустанови побачать менше ризиків у діяльності девелоперів. «У даному випадку — за появи стійкої тенденції до відновлення ринку нерухомості: зменшення вакантності, зростання орендних ставок, відновлення активної торгівлі у сегменті житлової нерухомості. Побачити таку картину, гадаю, можна буде не раніше 2011 р.», — резюмує Романов.
Ніна Міщенко, Економічні звістки.