10 необхідних етапів при купівлі закордонної нерухомості
Щоб підготуватись до укладання угоди, рекомендуємо пройти 10 основних етапів. Це допоможе вам уникнути помилок, убезпечити себе від шахрайства та зробити свідомий вибір.
1. Визначтеся з цілями покупки.
Чітко сформулювавши цілі покупки, ви зможете краще визначити, яка нерухомість вам підійде.
«Ми завжди починаємо розмову із з'ясування мотивації. Часто люди приходять до нас із уже сформульованими цілями. Наприклад, один із популярних мотивів – це купівля курортної нерухомості, щоб відправляти дітей за кордон на літній відпочинок. Важливо розуміти, що для цього підійдуть не всі пляжні курорти. Наприклад, у деяких регіонах надто холодне море або скелясті пляжі з незручним спуском у воду – все це не підходить маленьким дітям», – каже Георгій Качмазов, керівник Tranio.Ru.
Деякі покупці мають курортне житло, щоб у майбутньому здавати його в оренду під час своєї відсутності. Однак навіть якщо будинок користується попитом серед орендарів, пам'ятайте, що критерії підбору нерухомості для власного проживання та інвестицій різняться: у першому випадку при пошуку потрібно орієнтуватися на ваші особисті потреби, у другому — на високий рентний потенціал об'єкта.
2. Перейдіть до параметрів пошуку.
Складіть список своїх вимог і розділіть їх на пріоритетні та ті, якими ви могли б поступитися. Як правило, особливе значення мають місце розташування, бюджет, наявність інфраструктури та транспортна доступність.
«Якщо одразу визначити кілька найважливіших вимог, можна значно збільшити ефективність пошуку», — каже Георгій Качмазов.
3. Надішліть заявки 3–4 ріелторам.
Швидко реагуйте на інформацію про запропоновані об'єкти і відкрито кажіть, що подобається, а що ні. Закордонні ріелтори охоче шукатимуть вам пропозиції, якщо ви пред'являєте конкретні запити і швидко виходите на зв'язок.
Ми не рекомендуємо купувати нерухомість без агента, за допомогою знайомих непрофесіоналів, тому що без досвідченого фахівця менше шансів знайти потрібний об'єкт за адекватною ціною, а також захиститися від «підводного каміння» та недобросовісних продавців.
4. Дізнайтеся про порядок оформлення угоди.
У більшості країн процедура оформлення угоди включає такі дії:
- перевірити юридичну чистоту (ріелтори чи нотаріуси дають гарантії чистоти угоди, наприклад, перевіряють наявність обтяжень);
- подати заявку до банку (якщо потрібний іпотечний кредит);
- укласти письмову чи усну угоду про купівлю та внесення задатку (у більшості випадків — 10% від ціни продажу);
- зареєструвати юридичну особу (якщо купівля оформляється на компанію);
- отримати дозвіл на купівлю (тільки в деяких країнах, наприклад, в Австрії та Польщі);
- підписати остаточний договір купівлі-продажу і внести суму, що залишилася;
- зареєструвати об'єкт у земельному кадастрі.
5. Розрахуйте додаткові витрати на покупку.
Додаткові витрати на оформлення угоди (комісії рієлтора, юриста та нотаріуса, податок на передачу прав власності, збір за реєстрацію) становлять близько 10%. Наприклад, якщо ви купуєте будинок за 500 тис. євро, то приготуйтеся заплатити ще близько 50 тис. У деяких країнах комісію ріелтору платить продавець, а не покупець.
6. Уточніть вартість утримання нерухомості.
Витрати на утримання нерухомості теж важливо врахувати, щоб зрозуміти, чи не вдарить по кишені закордонне житло. До таких витрат належать комунальні послуги, податок на нерухомість, страховка та ремонт. Утримання нерухомості в Болгарії коштує в середньому 500-700 євро на рік, у Німеччині - 1-200 євро, у Великобританії - приблизно 3 тис. євро. Інформацію про витрати на утримання об'єкта можна отримати у ріелторів.
7. Визначте формат фінансування.
У цьому вам допоможуть фахівці – рієлтори, іпотечні брокери та податкові консультанти.
Якщо у вас недостатньо власні кошти, скористайтеся іпотекою. Кредити нерезидентам видаються не в усіх країнах: наприклад, вони недоступні нерезидентам в ОАЕ та Таїланді. Якщо є можливість взяти іпотеку, ознайомтеся з умовами банківського фінансування. При покупці в кредит необхідно також з'ясувати, чи є можливість погасити кредит достроково і на яких умовах.
«Варто задуматися про вартість іпотеки та приховані витрати, пов'язані з отриманням кредиту. Наприклад, буває так, що банк зобов'язує відкрити рахунок у себе та страхувати нерухомість у дочірній страховій компанії, а вартість цих послуг вища за ринок, і «недорогий» кредит може сильно збільшити вартість нерухомості», — зазначає Георгій Качмазов.
Крім того, слід заздалегідь продумати, як ви переказуватимете гроші за кордон, а також варто вивчити схеми структурування угоди та можливості оптимізації податків.
8. Визначтеся з 1–2 ріелторами.
Це можуть бути представники однієї або двох компаній, які викликали найбільшу довіру. Більшість об'єктів, що пропонуються, доступні на відкритому ринку, і їх можуть запропонувати майже всі агентства. Тому важливо вибрати надійного рієлтора з гарною репутацією, покупка за допомогою якого зменшить можливі ризики. Будьте відкритими і відразу повідомляйте всім агентствам, з якими працюєте, про те, з ким ви укладатимете угоду. Краще вибрати одразу кілька ріелторів, а саме двох. Після чого можна вирішити якому з них ви віддасте перевагу для укладання угоди.
9. Вивчіть ринок.
Вирушайте в конкретний регіон країни, де ви збираєтеся здійснити покупку, і сформуйте остаточні вимоги до нерухомості. Експерти Tranio.Ru відзначають, що більше половини покупців змінюють свої вимоги на місці, тому важливо з'їздити і побачити все на власні очі. Щоб зрозуміти, на що звертати увагу, використовуйте наш чек-лист.
10. Виберіть об'єкт, який потрібно придбати.
Визначте час для покупки та почніть шукати об'єкт за узгодженими параметрами за місяць до подорожі. Виберіть приблизно 10–15 об'єктів для перегляду та виділіть на поїздку 5–7 днів, з яких 3–4 повністю присвятіть переглядам щонайменше з двома компаніями.
"Не згортайте з наміченого шляху: якщо на місці таксист або швейцар у готелі пропонуватимуть вам дешеві об'єкти "від власників", знайте, що насправді ви ризикуєте стати власником неліквідного об'єкта за завищеною ціною", - каже Георгій Качмазов.
За матеріалами Tranio.ru