Оцінка квартири: необхідність та особливості її проведення
Оцінка квартири – це складне професійне завдання фахівців оціночних компаній, які враховують у процесі роботи комплекс параметрів впливу на вартість, виконують обґрунтований звіт про вартість, що має доказовий характер у судових справах. Професійна оцінка частки у квартирі виконується за тими самими підходами та методиками, що й квартира.
До послуг з оцінки квартири, частки в ній вдаються за таких обставин:
- Вирішення питань успадкування майна.
- Операції з обігу нерухомості.
- Вирішення спірних ситуацій при розподілі майна.
- Вирішення питань при страхуванні майна.
- Оцінка майна як застави під час кредитування.
Розглянемо ключові аспекти, куди треба звернути увагу під час оцінки. Стан економіки, ринку нерухомості зазнають постійних змін, які важливо врахувати при оцінці в даний час. До факторів значного впливу на вартість відносяться ціль оцінки, сезон, технічні характеристики, інші параметри. Оцінку можна виконати самостійно в інтернеті, а також із залученням рієлтора. Однак ці види оцінки є вельми приблизними, без урахування комплексу факторів, без оформлення обґрунтованого звіту, який має доказову чинність у судових процесах. Професійно роботу виконають лише сертифіковані фахівці оціночних компаній. Звіт експерта дозволить об'єктивно оплачувати страхові послуги.
Професійний експерт враховує такі особливості:
- місце розташування: мікрорайон, навколишню забудову, наявність промислових об'єктів, розвиток транспорту, соціальне середовище;
- параметри будинку: тип, поверховість, термін побудови, будівельні матеріали стін, елементів конструкцій, технічне обладнання;
- параметри квартири: житлова площа, загальна площа кімнат та кухні, поверх, кількість кімнат, планування, висота стелі, наявність лоджії, балкона.
З юридичної точки зору важливо знати та враховувати продається вся квартира чи частка, чи є мешканці, зареєстровані у цій квартирі, чи приватизоване житло. Важливо дізнатися про кількість угод із цим об'єктом. З технічної точки зору важливими є параметри впливу на вартість: тип будинку, планування, район, віддаленість від транспорту, від центру міста, стан екології. Необхідно знати, що за рівних інших умов, вартість зростає в залежності від типів будинків: панельні будинки, будинки, збудовані після 1974 року, цегляні будинки, побудовані до революції, монолітні будинки. Квартири на перших та останніх поверхах мають меншу вартість, ніж квартири у тому ж будинку на інших поверхах. Найдорожче коштують квартири з висотою стель від 2,75 м.
Професійні експерти застосовують у роботі такі методи:
- Методики порівняльного підходу. В основі методики знаходиться порівняння квартири з аналогом, за яким відомі ціни угод, що відбулися. Аналогів для порівняння має бути не менше трьох.
- Методики витратного підходу. Підхід визначає витрати заміщення (відновлення) об'єкта, у своїй обов'язково враховується знос. Метод часто застосовується при оцінці будинку.
- Методики прибуткового підходу. Методики виявляють рівень можливого доходу, використовують підхід щодо оцінки вартості інвестицій.
Таким чином, оцінка квартири, частки – завдання професіоналів, що визначають максимально точну обґрунтовану вартість.
Автор: Олександр Бєлов