Країни, де краще інвестувати в нерухомість у 2010 році
Завершення старого року та старт нового – це завжди час підбивати підсумки. А в нашому випадку інтерес до підсумків ще гостріший: світова фінансова криза принесла так багато змін, що сплутала всі карти і змінила тенденції.
У той же час саме в його нещадному світлі ринки нерухомості різних країн постали перед нами без ілюзій. Тільки тепер ми можемо дізнатися про їхню справжню ціну.
Коли доступна іпотека – зло
Нерухомість хоч і особливий, але все-таки товар. Тому закони ринку діють нею так само, як і на будь-який інший: якщо якийсь товар затребуваний, ціна на нього зростає; зростання цін провокує зростання виробництва товару; надмірна доступність призводить до затоварювання та падіння цін. Ця проста схема в нерухомості обростає характерними для цієї промисловості деталями. Одна з найважливіших специфічних деталей – іпотека та правила її отримання.
США, Іспанія та Великобританія, де іпотека була особливо доступною через застосування сек'юритизації (випуск та продаж іпотечних цінних паперів), опинилися в найскладнішій ситуації. Однак через місцеву специфіку, кожна з цих країн «нещасна по-своєму» і, відповідно, викликає різну реакцію в інвесторів.
США в цілому є зараз величезним затовареним ринком, з неабиякою часткою distressed properties – власності, якої її нинішні власники готові позбутися якнайшвидше через свої фінансові проблеми.
Доки такий тип власності складатиме значний відсоток на ринку, США залишатимуться привабливою для закордонного інвестора країною. Тонкість, однак, у тому, що пропозиція в провінції суттєво ширша, ніж у великих містах, де якраз вищий попит.
Якщо інвесторів традиційно приваблює Нью-Йорк (де майже п'ята частина покупців – іноземці), то сегмент distressed properties там поступово вичерпуватиметься, незважаючи на те, що ціни залишаються дуже високими. Особливу увагу інвесторам варто звернути на той факт, що вперше за останні два роки у третьому кварталі 2009 року рівень продажів «вторинки» зріс на 9,3% – чи варто чекати, доки попит та ціни повернуться до докризового рівня?
У Великій Британії, де пропозиція завжди обмежена, у вересні 2009 року було відзначено деяке зростання цін на 1,6%. Через безробіття та загальне зниження доходів попит навряд чи почне зростати семимильними кроками, а отже, і ціни не зростуть. Однак ясно, що британська дорога нерухомість завжди залишатиметься дорогою та престижною – важливий фактор для тих інвесторів, яких цікавить вкладення на тривалу перспективу.
В Іспанії, яка особливо постраждала від кризи, зараз панує тиша: з п'яти агентств нерухомості в кращому разі вижило одне. Вибір для покупця найширший, можна вибагливо відбирати особливо ласі шматочки на морських узбережжях і не забувати, що торг завжди доречний.
Європейців більше цікавлять острови, де вода чистіша, а природа привабливіша. Росіяни віддають перевагу материковій частині, адже і до неї нам треба ще дістатися, а додаткова дорога до островів не надихає на покупки.
Надійність високої проби
Найстійкішими до кризи виявились ті ринки, на яких купити нерухомість непросто. Характерні приклади – Швейцарія, де у багатьох регіонах взагалі заборонено продаж нерухомості іноземцям; Німеччина, де через високі податки навіть місцеві жителі вважають за краще знімати (до 57% населення), а не володіти; Австрія, де спекулятивні угоди з нерухомістю просто невигідні. Так, дохід від нерухомості в цих країнах невисокий, навіть у гірськолижних та інших курортних зонах, але тим, хто хоче надійних інвестицій, варто звернути погляд на цю частину Європи. Фахівці відносять до цієї категорії багаті малі та карликові країни, в яких криза майже не відчувається.
Західна Європа приваблива для російського покупця через географічну близькість та зручність подальших переміщень: між більшістю європейських столиць – година польоту. Але треба пам'ятати, що надійність її ринків має зворотний бік: нерухомість тут дорога в експлуатації і приносить низький дохід при здачі в оренду: вважається, що 3-4% вартості житла в рік - стеля її можливостей. Якщо ставити цей показник на чільне місце, то з усіх країн Європи залишиться лише 11, де він більший або дорівнює 5%.
Проблема в тому, що більшість із них перебувають у Східній Європі, і ці нові ринки поки не заслужили на повну довіру інвесторів. У всіх ще свіжі у пам'яті деякі цікаві моменти із життя східноєвропейських ринків нерухомості. Наприклад, коли через відсутність контролю за забудовою злетіли до рівня італійських ціни на ринках Чорногорії, як був роздутий ринок Болгарії, як зростали ціни в Латвії – у всіх цих країнах ми тепер спостерігаємо стагнацію та затоварення ринку. Різкі стрибки як зростання, і падіння цін, нестабільність ринку мотивують інвестора до здійснення покупки.
Велика італійська мережна агенція Idealista опублікувала список європейських міст, де особливо вигідно інвестувати в нерухомість цього року. У першій п'ятірці – Брюссель, Амстердам, Берлін, Мілан та Рим. Список складений за принципом price earning ratio (ставлення ринкової ціни до чистого прибутку) і показує, з якою швидкістю вкладення в нерухомість окупить себе. Купівля апартаментів у Мілані та Римі, що замикають п'ятірку, окупить себе через 22 і 24 роки відповідно.
Це потрібно знати!
Загальне правило, як купити будинок і не втратити на цьому гроші, ґрунтується на простих закономірностях. Якщо ви знаєте, що на якомусь локальному ринку будується величезна кількість об'єктів, в основному на банківські кредити, будьте певні: тут можна очікувати на розвиток сценарію Іспанії чи Болгарії – через нетривалий час «бульбашка» лусне.
Якщо в Дубаї ціни зростали на 20-30% на рік, а по окремих об'єктах і більше, навряд чи дивовижна інформація про те, що у 2009 році ціни знизилися там на 47%, побивши всі рекорди. Старе правило ринку нерухомості говорить, що зростання цін можна вважати нормальним у рамках 10% на рік - при зростанні понад цю цифру ринок вважається високоризикованим і нестійким.
Питання, на які потрібно отримати відповіді, не такі вже й численні, але повинні вам допомогти скласти ясну картину. Чи можуть купувати іноземці на цьому ринку, за яких умов? При цьому варто пам'ятати, що велика кількість іноземних покупців є ознакою спекулятивного ринку.
Чи є ціна на об'єкти реалістичною, чи ринок перегрітий? Помічено, що першими цікаві ринки знаходять англійці: якщо вони тут щойно з'явилися, випередивши інших європейців, цілком може виявитися, що ця країна – майбутній продаж.
Скільки можна заробити на оренді та чи дружелюбно щодо цього місцеве законодавство? У розвинених країнах дохід від оренди вкрай рідко перевищує 3-5% вартості об'єкта на рік, тоді як у курортних зонах малорозвинених країн ця цифра може сягати 10% і навіть перевищувати цей рівень.
Скільки коштує обслуговування угоди і наскільки високі податки? Чи є податки на швидкий перепродаж, на яких умовах об'єкт переходить до спадкоємців, чи потрібно в цій країні сплачувати податки на прибуток, отриманий за кордоном.
Які фахівці допоможуть вам при покупці будинку та скільки це буде коштувати? Скільки коштує експлуатація будинку, його ремонт та удосконалення? Чи є спеціальні дотації держави, наприклад, на встановлення сонячних батарей чи на реставрацію історичного об'єкта?
Якщо вам скажуть, що в далекій чудовій країні можна купити будиночок за смішні гроші, це означає одне з двох: або вас обманюють, або він коштує саме цих смішних грошей, і тоді він вам швидше за все не потрібен. І криза зовсім не є виправданням для нереалістичних цін. Саме навпаки, він розставляє все по своїх місцях.
Джерело SV Development.