Вас цікавить комерційна нерухомість? Просто про складне
Ви повинні знати, що комерційна нерухомість - це нерухоме майно різних видів, здатне бути прибутковим. Це може бути офіс, склад, готель, розважальний центр, торгове або виробниче приміщення. Визначальним моментом для будь-якої операції, де об'єктом виступає комерційна нерухомість, є визначення ціни цього об'єкта. Само собою зрозуміло, що устремління та інтереси учасників операції, будь-то продавці та покупці або орендарі та орендодавці, абсолютно різняться. В інтересах одних - встановлення максимально можливої ціни продажу або оренди, інші прагнуть знайти потрібний собі варіант за мінімальну ціну. Тільки за умови встановлення реальної ринкової вартості, приміщення почне приносити дохід у максимально короткі терміни.
Ринкова вартість об'єкта встановлюється після моніторингу відповідних сегментів ринку. Необхідну консультацію з цього питання ви можете отримати від досвідченого рієлтора, для якого комерційна нерухомість є глибоко вивченою спеціальністю. Має сенс звернутися до посередницьких послуг спеціальних агентств нерухомості у всіх випадках, коли йдеться про комерційну нерухомість. Пояснюється це досить великою різницею цін у реально укладених договорах. На ціну можуть впливати різні чинники: і правовий статус об'єкта, і схема угоди, і вид фінансування, і безліч інших моментів, про які чудово обізнані професійні рієлтори, але невідомі учасникам ринку, які здійснюють, можливо, лише разову угоду.
В агентстві нерухомості допоможуть обом сторонам досягти компромісу щодо визначення ціни об'єкта. Агентство має отримати від власника обов'язкову інформацію, в якій комерційна нерухомість представлена у фізичних параметрах, з даними про місцезнаходження та майнові права на об'єкт. До речі, сам об'єкт, можливо, буде оглянутий фахівцем агентства безпосередньо на місці, якщо для вартісних оцінок не вистачить якихось даних.
Найпильніше вивчення всіх документів при купівлі, продажу, оформленні оренди комерційної нерухомості повинні стати вашим обов'язковим правилом. Ви маєте право вимагати від власника приміщення, яке виступає предметом продажу чи оренди оригінали всіх документів, що підтверджують його майнові права. У разі, коли слід відмова у наданні оригіналів, приміщення, цілком імовірно, є закладеним або заарештованим.
Ви повинні переглянути реєстраційні документи фірми, витяг з протоколу про призначення Генерального директора (заміною виписки може бути копія Статуту фірми, засвідчена нотаріально). Потім ви звертаєтеся до реєстраційної служби за адресою, де знаходиться комерційна нерухомість, що вас цікавить, для отримання виписки з ЄДРП. Витяг дозволить вам встановити справжнього власника комерційної нерухомості, розміри об'єкта, його місцезнаходження, чи є там орендарі, чи не заарештований об'єкт, чи не проходить у судових справах.
Якщо такої виписки вам не нададуть, значить, продавець або орендодавець зареєстрованих прав власності на приміщення не має. Далі ознайомтеся з документами БТІ: паспортом, експлікацією (плануванням) об'єкта, його поверховим планом та звірте ці документи з реальним станом приміщення. Усі невідповідності, розбіжності в документах після здійснення угоди стають сферою вашої відповідальності з усіма наслідками.
Автор: Олександр Бєлов