Скільки коштує оренда комерційної нерухомості?
За останній рік витрати на оренду торгівельної нерухомості зросли на 8-12%. Особливо сильно хвиля подорожчання торкнулася великих торгових центрів. А ось ціни на придбання торгових приміщень знизилися на 5–10%.
Що б там не говорили про «другу хвилю», а ритейл почувається набагато впевненіше, ніж рік-два тому: зростає кількість магазинів та ресторанів, збільшується потік покупців та відвідувачів, з'являються нові бренди, розвиваються мережі. Орендодавці не хочуть залишитися осторонь швидко і добре заробляючих торговців. Господарі торгових площ намагаються відігратися за худі 2009–2010 роки та піднімають орендні ставки. А ось попит на купівлю будинків, що окремо стоять, і комерційних приміщень в житлових будинках залишається на дуже низькому рівні, і ціни на них повзуть вниз.
За даними Української Торгової Гільдії, за 2011 рік орендні ставки у київських торгових центрах зросли на 12%. При цьому середньоринкова ставка (на площу розміром 100–200 м2 у торговій галереї) варіюється від 35 до 120 дол./м2 на місяць. «Орендні ставки у якісних ТРЦ, зокрема у Києві, зросли в середньому на 10–15%. Це пов'язано з низькою вакантністю: вільні лише 1,5–2% у існуючих торгових центрах за зростаючого попиту з боку орендарів», – зазначає директор UTG Євгенія Локтіонова.
Втім, помітне зростання орендних ставок відзначалося у першій половині 2011 року. З серпня орендодавці стабілізували цінові пропозиції, оскільки попит помітно вгамувався через очікування девальвації та призупинення банківського кредитування. Подальшому підвищенню орендних ставок також завадило зростання пропозиції вільних площ: у 2011 році в столиці було введено в експлуатацію п'ять торгових центрів загальною площею майже 99 тис. м2 (друга черга ТРЦ Dream Town та Promenada Park, ТЦ InSilver, ТЦ Victorіo, ТЦ «Квадрат») ). У результаті у Києві сумарна площа професійних торгових центрів сягнула 803 тис. м2.
Однак пустувати майданчикам у якісних ТЦ довго не доводиться – все більше роздрібних торговців вважають за краще розвивати бізнес саме тут. Окрім українських та російських брендів, минулого року до професійних центрів зайшли деякі відомі західні мережі, наприклад New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Mama's & Papa's, Okaidi.
Традиційно у найбільш популярних ТЦ існують листи очікування рітейлерів, які бажають орендувати площі. Це не заважає пустувати бутікам у багатьох столичних торгових центрах. Втім, навіть на місце, що порожнє, візьмуть не всякого, а вже на «прохідній» галереї – і поготів. Складно туди потрапити тим приватним підприємцям, які не мають за спиною розкрученого бренду. «Обов'язковою умовою входження до торгового центру є узгодження із власником площі проекту магазину. Крім того, орендодавцю важливо, що це за бренд, яким товаром торгує і чи взагалі точка відповідає своїм дизайн-проектом концепції ТЦ. В основному, центри орієнтовані на брендові магазини», – запевняє заступник директора департаменту торговельної нерухомості Colliers International в Україні Ігор Заболоцький.
Все частіше орендодавці, щоб вести своєрідну «селекцію», крім орендної плати та оплати комунальних послуг, передбачають у договорах оренди відсоток від товарообігу. Чим більший оборот, тим менший відсоток магазин заплатить власнику площ. Як стверджували джерела, у Києві для супермаркету встановлюється плата 3–5% від обороту, а для магазину одягу чи взуття – 10–15%. У поодиноких випадках точка сплачує лише відсоток від обороту, частіше стягується фіксована орендна плата плюс відсоток.
У регіонах у 2011 році було введено в експлуатацію 17 торгових центрів: це ТРЦ «Магеллан» у Харкові, ТЦ «Донецьк-Сіті» (2 черга), ТРЦ «Пасаж» у Дніпропетровську, ТЦ «Таїровський» в Одесі та ін. Проте динаміка орендних ставок тут набагато слабше, ніж у столиці, що пов'язано з меншою купівельною активністю. Протягом минулого року ставки зросли на 4–6% лише у найпрестижніших центрах Донецька, Дніпропетровська та Одеси. У першому півріччі 2012 року на девелопери очікують продовження зростання ставок: до 10% у столиці і до 5% в обласних центрах.
Звичайно, оренда площі в торговому центрі з високим рівнем прохідності позбавляє необхідності витрачатися на масштабну рекламну кампанію. Проте є й мінус – довкола суцільні конкуренти. «Коли ми відкрили магазин у торговому центрі, не могли натішитися – здавалося, від покупців відбою не буде, і навіть збиралися найняти додатково двох продавців. Однак через два місяці наш оптимізм вщух: покупці заходили, розглядали цінники, проте 80% йшли з магазину ні з чим», – каже співвласник бутіка одягу Ірина Рикова. На її думку, у всьому виною не високі ціни чи низький попит, а наявність десятка конкурентів по сусідству.
Тому пані Рикова через півроку вирішила розірвати договір з ТЦ і перейти працювати в інший формат. «Ми орендували приміщення на першому поверсі в центрі міста і, навіть з огляду на чималі витрати на ремонт, «у плюс» почали працювати вже за півроку», – каже підприємниця.
Орендні ставки в окремих приміщеннях і на першому поверсі житлових будинків у 2011 році великих змін не зазнали – вони зросли лише точково, та й то не більше ніж на 5%. У Києві «квадрат» торгової площі коштує 35–40 дол. на місяць на відстані від центру та 60–130 дол. у центрі. У містах-мільйонниках орендувати магазин можна за куди скромніші гроші: 18–50 дол./м.
Виходить, оренда магазину площею 100 м2 на місяць коштує 3,5–6,5 тис. дол. у столиці та 1,8–5 тис. дол. – в обласних центрах. Найдорожчі столичні майданчики – на Хрещатику та в районі Майдану Незалежності, там за «квадрат» просять 180–300 дол.
2012 рік швидше за все принесе невеликі коливання орендних ставок: за підсумками першого півріччя, за умови стабільності в економіці, ставки можуть зрости на 3–6%.
На відміну від орендних ставок, які прямували нагору, ціна «квадрату» торгової нерухомості знижується. У базах агентств нерухомості та на сайтах безкоштовних оголошень «Деньгам» вдалося знайти об'єкти, виставлені на продаж ще навесні 2011 року. Ціна багатьох з них вже на 15–25% нижча за минулорішню. В чому справа? Просідання ринку нерухомості триває, а комерційні площі дешевшають набагато швидше за житло.
Частково причина в низькому попиті: купівля свого торгового майданчика – багатотисячне вкладення, до того ж ще й ризиковане (немає 100% гарантії, що інвестиції окупляться). Крім того, банки рідко видають кредити на купівлю комерційної нерухомості.
Офіційно про таке кредитування заявляють приблизно десять банків, проте видають позики трохи більше п'яти. Умови не тішать: початковий внесок – 30–40%, термін – 3–5 років, ставка – 21–27% річних у гривні. Якщо поторгуватися, купити торгове приміщення можна на 10–15% дешевше, ніж запитує продавець. Звичайно, найдорожчі майданчики – у центрі столиці, де за «квадрат» візьмуть 4–6 тис. дол. Далі від центру Києва можна знайти пропозиції за 650–1400 дол./м2. У містах-мільйонниках стати власником магазину реально, заплативши 500–1300 дол. за «квадрат» на відстані від центру або 1,4–2,8 тис. дол. – у центрі.
За матеріалами dengi.ua.