Портова нерухомість Одеси – драйвер економіки України
Значення Одеси як південної брами України надзвичайно зросло. Деякі експерти вважають, що одеські порти, які розташовані вздовж узбережжя Чорного моря, можуть стати драйверами всієї економіки України.
Сьогодні щорічний оборот трьох портів – Одеського, Чорноморського та Південного – становлять приблизно 40 млн тонн. Три порти є південними воротами України. Експортно-імпортний потенціал трьох портів колосальний, але цей потенціал необхідно розумно використовувати та розвивати. У цих умовах велику важливість набувають методи залучення інвестицій у портову нерухомість та законодавство, що регламентує роботу бізнесу на цій нерухомості. Бізнес з перевалки вантажів – особливий вид бізнесу, а портова нерухомість завжди унікальна, тому важливо розуміти, як вона функціонує.
Сьогодні єдиним можливим варіантом використання портової нерухомості в Україні приватними компаніями є довгострокова оренда – адже держава не має коштів інвестувати в сучасні перевалочні комплекси. І тут бізнес стикається із серйозними перешкодами, оскільки процедура оформлення оренди цих активів не лише надто тривала, повна непотрібних погоджень, а й чинне законодавство навіщось встановлює розмір орендної плати залежно від ринкової вартості об'єкта. Причому цей розмір коливається від 15 до 25% (і вище) на рік. Іншими словами, держава законодавчо встановила ставку капіталізації від 15 до 25%. Таких ставок капіталізації немає ніде у світі!
Проблема не лише у розмірі ставок, а й у неприйнятному принципі вибору орендної плати, адже вартість нерухомості та розмір орендної плати не змінюються лінійно пропорційно. Багато хто знає, що сьогодні ціни на нерухомість падають, а ось орендні ставки можуть при цьому не змінюватись. І навпаки, на ринку продажів орендні ставки, як правило, відстають за зростанням від цін на нерухомість. Тобто економіка нерухомості – це гнучкий процес балансування між попитом та пропозицією, в якій немає лінійних залежностей. Навіщо ж треба пов'язувати між собою величини, які ніяк не пов'язані, та погіршувати інвестиційну привабливість державних об'єктів?
Така ситуація суттєво обмежує розвиток не лише ринку портової нерухомості, а й розвиток інших видів нерухомості, забороненої до приватизації або ще не приватизованої. Причому ніхто в Кабінеті міністрів не хоче брати на себе відповідальність за те, щоб орендна плата нарешті стала ринковою. Ні, наші чиновники дуже люблять ділити і множити, створюючи велику видимість роботи, замість стимулювати розвиток ринків. У таких умовах важко говорити про потік інвестицій у привабливу портову нерухомість.
Але хочеться сподіватися, що одеські порти все ж таки дадуть поштовх розвитку всієї економіки України, створять ефект синергії. І це станеться при правильному регулюванні ринку портової нерухомості.
За матеріалами Дзеркало тижня