Купівля орендованої комерційної нерухомості: підводне каміння та приховані нюанси
Будь-який підприємець-початківець, чи то власник маленького кіоску або господар великого підприємства, поставивши свою справу на тверді рейки беззбитковості, починає розуміти, що істотна частина «улову» прибутковості, що випливає з вміло розставлених мереж піднаторілого підприємця, це рентна плата за оренду приміщення.
Само собою, ідея придбати, використовувану в справі нерухомість, у власність приходить з першого ж дня планування майбутньої комерційної діяльності, але не завжди є можливість придбати надлишкову нерухомість. Але так чи інакше до цієї думки приходить більшість.
Чи все так просто із придбанням нерухомості комерційного призначення? Загалом нічого складного, але є пара-трійка ключових моментів, яким слід приділити увагу, оскільки вони дещо відмінні від випадку купівлі звичнішої житлової нерухомості.
Перевірка прав власності
Слід переконатися в юридичній «чистоті» майна, перевірити, чи не обтяжене бажане приміщення небажаними баластами у вигляді застави для забезпечення кредиту, та й просто переконатися у правах продавця на майно, що шукається.
І тут з'являється перший підводний камінь! Справа в тому, що в «Кабінеті електронних сервісів» не реєструються договори оренди, оформлені на строк менше року, та купуючи нерухомість, на яку було оформлено подібний договір, новий власник автоматично стає новим орендодавцем. І якщо початкова угода не передбачала одностороннього розірвання, то вам, як новому власнику, доведеться «терпіти» орендарів до закінчення терміну оренди, а це означає неможливість використання купленого майна та простого власного бізнесу.
Крім того, рекомендується вимагати у продавця договір купівлі-продажу та підтвердження оплати купівлі попереднього продавця. Оскільки КЕС не переймається такими нюансами, як з'ясування передачі оплати за куплений об'єкт, тут може виявитися другий підводний камінь – у попереднього продавця можуть виявитися неврегульовані питання з оплатою з нинішнім продавцем, а крайнім можете виявитися ви.
Перевірка технічної документації
Необхідно вимагати у продавця також тих. паспорт приміщення та поверхові плани.
Навіщо це потрібно? По-перше, наявність техпаспорта говорить про будівельну завершеність об'єкту. Іншими словами, об'єкт прийнято на облік і не вважається недобудовою. По-друге, наявність поверхових планів дасть зрозуміти, чи проводилися невраховані перепланування. Адже їхня наявність може заподіяти багато юридичних незручностей майбутньому власнику.
Перевірка інших документів на нерухомість
Як і при покупці автомобіля з пробігом, перевіривши правову чистоту та юридичну бездефектність об'єкта, слід переконатися у працездатності всіх супутніх механізмів. У разі йдеться про договори забезпечення приміщення послугами – електроенергією, водопостачанням, каналізацією.
У цій частині слід звернути увагу на таке:
- Чи забезпечене приміщення послугами у необхідному обсязі. Адже якщо вам потрібна, скажімо, велика електрична потужність, то слід це питання дослідити до покупки, оскільки збільшення підключеної потужності може виявитися проблемним.
- Чи є заборгованість у продавця. Тут усе просто. Наявність заборгованостей може стати не лише неприємним фінансовим сюрпризом, а й причиною раптового відключення від послуг, коли ви почнете працювати.
- Також слід перевірити дані та повноваження контрагента.
Підготував: Олександр Бєлов