У 2014 році основні показники ринку торговельної нерухомості України погіршилися
Ринок торгової нерухомості першим реагує на будь-які коливання економічної та політичної ситуації у країні. Це закономірно, оскільки зазначений сектор безпосередньо залежить від споживача, який в умовах нестабільності урізує та перерозподіляє свої витрати, пише Forbes.
За 2014 рік, враховуючи курсові коливання та економічну та політичну нестабільність, усі основні показники ринку очікувано погіршилися.
У певному сенсі ми стали ближчими до Європи. Наприклад, у Києві зросла вакантність, досягнувши адекватного для Східної Європи показника. До 2008 року вона стабільно прагнула нуля, у кризовий 2009-й не вийшла за межі 5%, а за підсумками трьох кварталів 2014 року вакантність перевищила 10%, і, швидше за все, цей показник не зміниться за підсумками року. У принципі здоровий ринок допускає вакантність в межах 10%.
Друга зміна – зниження орендних ставок. Раніше за їхнім рівнем Київ поряд із Москвою та Пітером лідирував у Східній Європі. На сьогоднішній день орендні ставки знизилися майже вдвічі, і досягли 70 $ / кв. м. за приміщення 150-200 кв. м.
Зниження орендних ставок – наслідок скорочення попиту з боку орендарів, продиктоване коливанням курсів валют, зниженням купівельної спроможності та недоступністю кредитування. Основним завданням рітейлерів цього року був не розвиток бізнесу, а спроба його зберегти та оптимізувати.
2014 року в Україні був ринок орендаря. Нині стандартний робочий день управляючого ТРЦ на 70–80% складається із зустрічей із орендарями, у яких, зазвичай, його просять переглянути комерційні умови.
Орендодавці були змушені цього року змінювати свої фінансові моделі та погоджуватися на зменшення ставок оренди. Хтось із орендарів досяг прив'язки орендної плати до відсотка від обороту, хтось зафіксував орендну ставку у гривнях, а хтось отримав валютний коридор – максимальний курс долара до гривні. У зв'язку із частими змінами кон'юнктури ринку домовленості досягаються на короткий термін 3-6 місяців, а потім сторони знову змушені сідати за стіл переговорів.
Ще одна зміна, яка теж наближає нас до Європи – зростання такої статті витрат, як «витрати на орендаря» (безкоштовні періоди, компенсація обробки, степ рент тощо). Раніше це були значно менші суми – витрати на розваги та пільгові умови для деяких якірних рітейлерів. У Польщі, наприклад, витрати на орендаря сягають 1,5–2 роки орендного доходу. Це один із факторів, що стримує будівництво нових торгових центрів у Варшаві, незважаючи на ще високий потенціал цього міста.
В Україні на сьогодні показник витрат на орендаря у проекті площею від 60 000 кв. м. вже можна порівняти з річним орендним доходом. Багато орендарів, сприймаючи наш ринок як ризиковий, просять – аби не сказати, вимагають – компенсацію своїх витрат на ремонт, оздоблення, обладнання тощо. Це має на увазі, що такий орендар укладає нерозривний договір оренди щонайменше на три роки. Звичайно, "плюс рік" до окупності в наших умовах робить сегмент торгової нерухомості менш привабливим для девелопера. При цьому ми припускаємо, що це явище має тимчасовий характер, і зі стабілізацією економічної ситуації стаття витрат на орендарів повернеться до колишніх значень.
Ще одне нововведення останнього часу, яке, на жаль, переростає у тенденцію – відключення електроенергії, з яким стикаються багато ТРЦ. Цього ніхто не міг очікувати, і такі випадки зазвичай чітко не прописані в договорах оренди. Вплинути на це девелопери не можуть, і намагаються лише мінімізувати наслідки – знизити споживання електроенергії, включати частину світильників тощо.
Відвідуваність торгових центрів не зменшилась. Товарообіг найкращих рітейлерів у гривні у fashion-сегменті в середньому зріс на 10–20%. Дуже сильно просів сегмент одягу класу «люкс», старожили ринку не пригадають такого падіння. Зараз політично непопулярно купувати дорогі речі, крім того, багато споживачів цього продукту виїхали з країни або купують за кордоном. Найменш просіли продажі в сегменті товарів для дітей.
Ринок орендаря значно звузився у 2014 році. Він зменшився насамперед через заморожування розвитку російських брендів. Цього року деякі компанії з Росії відзначили різке зниження товарообігу, причому не лише внаслідок економічної стагнації, а й через бойкот, оголошений споживачами цим товарам. У цьому скорочення товарообігу зазначалося і російському ринку.
На українському ринку – близько 10–12 російських брендів і всі вони були досить активні до початку цього року. Частину з них буде складно або взагалі неможливо замінити – наприклад, «Спортмайстер», аналогу якому ми не маємо. Хороша новина – ця компанія не йде з ринку України, а лише призупинила свій розвиток.
У найближчі три-шість місяців можливе звільнення частини російських брендів з України, що залишилися або значно скоротять присутність (аж до закриття 50% торгових точок), або намагатимуться зберегти статус-кво, просто поставивши плани розвитку на стоп.
Говорячи про великі міжнародні бренди, які останні три роки активно розглядали Україну для експансії, розраховувати на їхню прихід найближчим часом не доводиться.
На нашу користь все ще говорять кілька факторів: це, як і раніше, великий ринок, центр Європи зі зрозумілою логістикою та достатньою кількістю якісних об'єктів, де можна відкривати магазини. А головне – змінені умови оренди. Такого привабливого рівня орендних ставок не було ніколи, і ніколи орендодавці не були настільки поступливими, як зараз. Тому ми віримо, що деякі бренди можуть цим скористатися.
Чинники «проти» – нестабільна економічна та політична ситуація. Якщо економічну кон'юнктуру можна використати, щоб закріпитися на ринку, то політичні ризики настільки високі, що найближчими півроку ми навряд чи побачимо в Україні гучні нові імена з фешн-рітейлу.
Обнадіює, що торгова нерухомість, яка першою відчуває на собі удар у кризу, перша ж і відновлюється після неї. Як тільки настане політична стабілізація, а валютних коливань не буде щонайменше три місяці, ми побачимо, як зростатиме попит на торгові приміщення, збільшуватиметься орендні ставки та зменшуватиметься вакантність. Залишилося лише дочекатися цього.
За матеріалами: All Retail.