Іпотечні передбачення або чому іпотеки не буде ще три роки
Прогнозування в нашій країні, про яку б сферу життя не йшлося, річ невдячна. Я маю на увазі реальні прогнози, а не авторитетні точки зору «кон'юнктурних» аналітиків, які змінюють свої прогнози, щойно з'являється новий фактор або ситуація починає стрімко розгортатися в одному напрямку.
За останні півтора роки одні й ті самі люди говорили спочатку про крах банківської системи, потім про нормальну ситуацію у вітчизняних банках. Прогнози за курсом змінювалися раз на кілька тижнів, причому, як тільки долар починав дорожчати, з'являлися фрази «наш прогноз 10 грн/дол до кінця року», як тільки починалося зміцнення гривні, то прогнози різко змінювалися до «7,5 грн. дол із перспективою нижче 7», пише Простобанк.
Я не даватиму у своєму прогнозі щодо ринку іпотеки жодних твердих значень, безальтернативних тверджень тощо. Мої міркування будуватимуться на найбільш ймовірному сценарії розвитку на найближчі роки. Цей сценарій буде між двома крайніми: від поглиблення кризи, згортання програми з МВФ, затягування кризи у світі, дефолту та безконтрольної емісії – до швидкого відновлення попиту на українські товари на світових ринках, політичної стабільності, повернення капіталів в Україну, відновлення світової економіки.
Отже, основні ключові фактори розвитку подій у наступні 3 роки такі:
У найближчі 2-3 роки іпотечні програми залишатимуться на рівні, що сформувався на кінець 2009 року. А саме:
- високі початкові внески (переважно 30-50%);
- висока вартість кредитів та короткі терміни видачі цих кредитів;
- жорсткі вимоги щодо офіційних доходів позичальників.
Основними причинами такої ситуації є:
- Відсутність дешевих ресурсів у банків. До кінця 2008 року понад 80% іпотечних кредитів видавалося в іноземній валюті (95% із якої — долари США). Банки отримували фінансування від материнських структур та вдавалися до боргового фінансування на зовнішніх ринках у валюті під невисокі відсотки (5-8% річних), видаючи кредити під 9-11% річних у валюті на внутрішньому ринку. При цьому гривневі кредити були дорожчими і становили 16-18% річних.
- 2010 року кредитування у валюті значно обмежене, дешевих ресурсів на зовнішніх ринках немає, фінансування материнськими структурами та рефінансування НБУ в основному спрямовується на вирішення поточних проблем з ліквідністю, на формування резервів під проблемну заборгованість. НБУ рефінансує банки під 15,5-17% річних, ставки за терміновими депозитами коливаються в межах 18-23% річних. Відповідно, з маржею банку, вартість кредитів не опускатиметься нижче 22%.
- За допомогою високих початкових внесків банки страхують себе знецінення застави. Після падіння цін на нерухомість за багатьма іпотечними кредитами банк не може закрити суму виданого кредиту та після реалізації застави. Високий початковий внесок страхує банк від падіння цін на нерухомість на величину внеску, тобто банки передбачають можливе просідання цін ще максимум 50%.
- Відсутність довгих ресурсів. Більшість залучених депозитів (150,53 млрд. грн. із 210,07 млрд.) мають строки до 1 року та передбачають вільний доступ до коштів. За наявності таких коротких ресурсів банки що неспроможні розпочати масову видачу довгих кредитів.
- Якщо раніше банки брали до уваги всі доходи позичальників, то сьогодні до уваги беруться лише офіційно підтверджені. Крім цього до уваги береться надійність робочого місця позичальника, а саме: в якій галузі він працює (як сильно ця галузь постраждала від кризи), як довго він працює в організації та на якій позиції. В умовах падіння реальних доходів та значної тінізації економіки виконати ці умови важко.
- Валютні ризики не дозволяють активно переводити дешевші валютні ресурси у гривневі, оскільки ніхто не може точно спрогнозувати курс не лише на тривалий період, а й на поточний рік.
- Банки й надалі матимуть проблеми у балансах із поганими кредитами та формуванням резервів під них;
- Зважаючи на політичну нестабільність, відсутність бюджету на 2010 рік і більший дефіцит потенційного бюджету, прогнозувати прийняття державних програм з фінансування доступних населенню кредитних програм не доводиться.
На більш-менш докризові рівні іпотечне кредитування почне повертатися до кінця 2012 року – початку 2013 року.
Відсоткові ставки знизяться, а наскільки залежатиме від рівня інфляції в країні. Оскільки основним ресурсом для кредитування будуть ресурси на внутрішньому ринку, ставка за депозитами орієнтуватиметься на показники інфляції плюс 2-3%. У 2010 році інфляція прогнозується на рівні 10-12%, за умови того, що не проводитиметься сильна емісія під великий дефіцит бюджету.
У 2011-2012 роках можна прогнозувати покращення ситуації в економіці України, ситуація на зовнішніх ринках капіталу також покращиться, що дозволить уникнути великого дефіциту бюджету (збільшення податкових надходжень, детінізація економіки, можливість рефінансування державних боргів). Наслідком буде уникнення великої емісії гривні. Також інфляцію стримуватиме відсутність сильного підвищення за тарифами ЖКГ, що було суттєвою складовою інфляції у 2009-2010 роках, потенційне зміцнення гривні, що здешевить імпортні товари.
Зменшення доларизації економіки дозволить НБУ ефективніше проводити свою монетарну політику, що посилить можливості центрального банку впливати на рівень інфляції. Таким чином, можна спрогнозувати інфляцію на рівні 8-10%, відповідно депозити залучатимуться за ставками 12-14%, за маржі банку 4-6%, вартість кредитних ресурсів становитиме 17-20%. Маржа зменшиться до таких значень через зниження ризиків (загальноекономічних, політичних, валютних).
Також можна зробити припущення, що через заборону змінювати відсоткові ставки за виданими кредитами практика плаваючих ставок стане популярною, що дозволить знизити банківську маржу через зняття ризиків, пов'язаних із процедурою зміни процентних ставок за чинними кредитами. Ставки переглядаються раз на 3-6 місяців, що дозволяє банку оперативніше змінювати вартість кредиту, і за зміні вартість кредиту також закладатимуться менші потенційні витрати банки на судові розгляди.
За умови стабільної та плавної ревальвації гривні, банки можуть почати переводити свої валютні ресурси у гривневі, що збільшить кількість пропозицій щодо довгих іпотечних кредитів, проте не зможе здешевити вартість позикових коштів через те, що банки закладатимуть валютні ризики у відсоткову ставку.
Початкові внески зменшаться, але повернення кредитів без первісного внеску є малоймовірним. Ціни на нерухомість вже досягнуть свого дна, а відкладений попит і дефіцит штовхатимуть вартість вгору, що дозволить прогнозувати вартість застави з великою впевненістю, також ринок нерухомості стане ліквіднішим, ніж у 2009-2010 роках.
Підготовка до Євро-2012 принесе додаткові інвестиції в будівельну галузь, як з боку внутрішніх, так і зовнішніх інвесторів, що дозволить будівельним компаніям почуватися впевненіше, і залучати ресурси під свої проекти, що додатково пожвавить ринок нерухомості.
Очікувати на підтримку з боку держави для здешевлення кредитів для населення та розвитку ДІУ не варто, оскільки вільних коштів у бюджеті не буде (причини – значні зовнішні виплати, фінансування проектів під Євро-2012).
Не варто забувати і про непередбачені обставини, яких може бути ще багато, як в Україні, так і у світі. Проте, текст, який наведено вище, може бути певним орієнтиром, хай і претендує на абсолютну істинність.
Джерело: Консалтингова компанія SV Development.