Нерухомість: цінового дна досягнуто?
Чи досягнуто цінового «дна» на ринку житла? Не виключено, що ціни ще коригуватимуться, оскільки на ринку не так багато угод, щоб ціни знову стрімко зростали. Проте питання про ціновий «день» залишається відкритим. Про реальну ситуацію на ринку житла розповіли учасники круглого столу «Ринок житла у Києві та регіонах: підсумки кризового року. Цінове дно». За словами президента ССНУ Олександра Рубанова, на ринку нерухомості спостерігається стабілізація ціни пропозиції, проте вона не принесла довгоочікуваного пожвавлення. «Як і раніше, спостерігаються дуже маленькі обсяги трансакцій. Ті ціни, які пропонують покупці, значно нижчі від цін пропозиції, що говорить про високу ймовірність додаткової корекції», — зазначив він.
Ріелтори не вважають ситуацію, що склалася нормальною. «Додаткова корекція могла б повернути на ринок платоспроможний попит, з одного боку, та забезпечити нормальну рентабельність будівельного сектору – з іншого», – додав глава ССНУ.
"Цінового дна досягнуто, воно просто нерівне", - зауважив віце-президент Спілки фахівців з нерухомості України (ССНУ) Анатолій Топал.
Економічні показники ніколи не впливали на формування ціни, переконаний перший віце-президент ССНУ Ігор Однопозов. За його словами, доказом цього є той факт, що ціни на 1-кімнатні квартири у Києві змінилися з $4—5 тис. у 1994 році до $100 тис. у 2007 та $40 тис. — у 2009.
Що стосується первинної нерухомістю ціни прийнято формувати, з собівартості будівництва. Однак і цей показник фахівці не вважають об'єктивним, оскільки такі складові, як вартість земельної ділянки (включаючи витрати на отримання необхідних дозволів), підведення комунікацій тощо неможливо точно оцінити.
Що ж до вторинної нерухомості, ситуація ще складніша. Радник інвестиційно-банківського департаменту Dragon Capital Олексій Дзеркало у своєму аналізі відштовхується від вартості кредитів, оскільки саме кредитування забезпечило платоспроможне зростання на ринку в попередні роки.
«Сьогодні щоб родина могла купити в кредит квартиру площею 60 кв. м., її середньомісячний дохід має становити сьогодні близько 43 тис. грн.», — зазначив він, додавши, що як вихідні дані для показника доступності взято вартість житла 14 тис. грн./кв. м, термін кредиту – 15 років, процентна ставка – 20% річних, при цьому на виплату кредиту йде 35% доходів сім'ї.
За словами експерта, доходність нерухомості в Україні становить близько 6% на рік — саме стільки можна заробити на оренді житла, купленого в кредит за ринковою ціною. У порівнянні з банківським депозитом, така прибутковість сьогодні надто мала.
З такою думкою погоджується і директор департаменту з оцінки консалтингової компанії «Самсон» Всеволод Жогольов. За його словами, доходність житла має наближатися за рівнем до доходності валютних депозитів. «Покупців цікавлять будь-які об'єкти, прибутковість за якими становить 10—12% річних. І їм все одно, наскільки дорогий об'єкт їх цікавить прибутковість. Такі покупці є», - зазначив експерт.
В останні роки цей показник значно нижчий, що пояснюється стрімким зростанням цін аж до осені 2008 року. «З 2005 року ставка капіталізації для нерухомості знижувалася і в 2008 році досягла значень, які були нижчими від ставки за депозитами. Це було пов'язано з тим, що вартість продажу нерухомості зростала швидше за вартість оренди», — пояснив В. Жогольов.
За його словами, в очікуваннях подальшого зростання вартості ринок не звернув уваги на даний факт, хоча це явна ознака переоцінки та високої ймовірності швидкого зниження цін. Після кризової корекції цін норма капіталізації залишилася на колишньому рівні, а в деяких сегментах спостерігається ще більше зниження. Але й банківські депозити сьогодні втратили статус безризикових вкладень, оскільки проблеми із поверненням депозитів відчувають близько 25% вкладників», — додав він.
«Виходячи з рівня прибутковості 7—8%, середня вартість квадратного метра житла в Києві має становити 1,5 тис.», — вважає експерт.
За підрахунками екс-президента Асоціації фахівців із нерухомості (АСНУ) Олександра Бондаренка, середня ціна квадратного метра сьогодні має становити 1,2 тис. «Хоча поняття справедлива ціна — абсолютно надумане. Сьогодні покупець і продавець повинні сідати та домовлятися про ціну, яка влаштує обох», — наголосив він.
«У сегменті елітного житла взагалі не може бути поняття «справедлива ціна», наприклад, у $5 тис. за квадрат», — переконана Н. Проніна. "Якщо люди вклали в купівлю нового житла $7 тис. за квадрат, вклалися в ремонт, то для них справедлива ціна буде $11 тис., на $7-8 тис., як сьогодні в середньому по ринку", - пояснює вона. Виняток становлять лише вимушені продажі.
Джерело: Забудобники