Київські склади 2025 року: тихе відновлення на тлі нової реальності
Квартал помірного зростання
Ринок складської нерухомості Києва у першому кварталі 2025 року демонстрував ознаки стабільності, хоч і з помітним зниженням динаміки порівняно з торішнім бумом. Ключовий показник – валове поглинання площ – становив приблизно 27 500 кв. м. Це на 28% менше ніж за аналогічний період 2024 року. Проте аналітики вбачають у цьому спад, а скоріш нормалізацію після періоду інтенсивного відновлення.
Хто орендує та чому?
Основними двигунами попиту залишаються:
- 3PL-оператори (аутсорсинг логістики) - Забезпечили майже половину (48%) всіх укладених угод.
- Оптовий та роздрібний сектор – їхня частка становила 24%, свідчивши про поступове зміцнення споживчого ринку.
Така структура попиту вказує на зростаючу потребу бізнесу в оптимізації ланцюжків постачання та розвитку дистрибуції.
Нова кров ринку: комплекс "Дударків"
Головною подією кварталу стало введення в експлуатацію другої черги логістичного комплексу "Дударків" площею 22 300 кв. м. Цей об'єкт став каталізатором зростання:
- Загальний обсяг якісних складських площ у Києві збільшився на 2%.
- Сукупна пропозиція досягла 1,4 млн. кв. м, впритул наблизившись до довоєнного рівня.
Вакантність та ставки: парадокси балансу
Поява нового об'єкта закономірно вплинула показник вакантності:
- Рівень незайнятих площ трохи виріс до 4,2% (плюс 0,4 процентних пункти до попереднього кварталу).
- Таке зростання – швидше ознака здорового ринкового циклу (поява нової пропозиції та природна ротація орендарів), ніж сигнал про попит, що слабшає.
Гривня vs Долар: валютний ландшафт оренди
Макроекономічна реальність чітко відображається у договорах:
- Переважна більшість угод полягає у національній валюті.
- Ефективна ставка оренди у преміальних об'єктах, номінована у доларах США, збереглася на рівні $5,3 за кв. м на місяць (без урахування ПДВ та операційних витрат).
- Фактичні запитані та погоджені ставки у гривневому еквіваленті варіювалися в діапазоні 190–240 грн/кв. м/міс (що приблизно відповідає $4,5-$5,7).
Цей розкид відображає більш збалансовані умови переговорів між орендодавцями та орендарями.
Прогноз: обережний оптимізм
Перший квартал 2025 року для київського складського ринку можна охарактеризувати як період консолідації та адаптації до посткризової реальності.
- Стабільність фундаменту: стійкий попит з боку логістики та рітейлу підтверджує затребуваність якісних площ.
- Якісне зростання: введення сучасних об'єктів, подібних до "Дударкова", підвищує загальний рівень пропозиції.
- Здоровий баланс: незначне зростання вакантності і натомість нового введення – нормальне ринкове явище, а чи не тривожний сигнал.
- Гривнева реальність: домінування національної валюти в угодах – стійкий тренд, що впливає цінову політику.
Якщо поточні тенденції збережуться, ринок має всі шанси на плавне відновлення обсягів поглинання у другій половині року, залишаючись одним із найстійкіших сегментів комерційної нерухомості України.
Раніше повідомлялося, що інвестори та оператори, готові вкладатися у технології та індивідуальні рішення, можуть стати "навігаторами" ринку холодного зберігання.
Джерело: CBRE Ukraine
Підготував: Олександр Бєлов